اجاره از جمله عقود مهم و رایج در نظام حقوقی ایران است که بر اساس آن، منافع مال در مدت معین در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد، بدون اینکه مالکیت عین مال منتقل شود. از مهم‌ترین مسائل حقوقی پیرامون عقد اجاره، موضوع «واگذاری مورد اجاره به غیر توسط مستاجر» است؛ اقدامی که می‌تواند در صورت عدم رضایت موجر، خلاف قانون و قرارداد محسوب شده و موجبات فسخ قرارداد یا تخلیه ملک را فراهم آورد.
با توجه به اهمیت این موضوع، قوانین متعدد از جمله قانون روابط موجر و مستأجر سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲، ۱۳۷۶ و همچنین مقررات مندرج در قانون مدنی به بررسی شرایط و آثار اجاره دادن مال اجاره‌ای پرداخته‌اند. در این نوشتار، به‌صورت تفصیلی به بررسی وضعیت حقوقی اجاره مجدد توسط مستأجر، شرایط صحت یا بطلان آن، ضمانت اجراهای قانونی، و امکان طرح دعوای تخلیه از سوی موجر پرداخته خواهد شد.
اجاره دادن مال اجاره‌ای توسط مستاجر چه شرایطی دارد؟
در قراردادهای اجاره، مستاجر تنها مالک منافع عین مستاجره است، نه خود ملک. بنابراین سؤال مهم این است که آیا او حق دارد این منافع را دوباره به دیگری واگذار کند؟ قانون‌گذار در سه قانون متفاوت سال‌های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ به این موضوع پرداخته و برای هر کدام شرایط خاصی را مشخص کرده است که به شکل زیر است:
- شرایط اجاره دادن مال اجاره‌ای در قانون سال ۱۳۵۶
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، که در زمان خود نقش مهمی در حمایت از مستاجران داشت، صراحتاً در ماده ۱۰ آمده است:
«مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد، مگر اینکه این حق به‌صورت کتبی از سوی موجر به وی داده شده باشد.»
✅ نتیجه: در قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۶۲ منعقد شده‌اند، اجاره دادن مال اجاره‌ای توسط مستاجر بدون اجازه کتبی موجر، غیرقانونی و تخلف است.
- شرایط اجاره دادن مال اجاره‌ای در قانون سال ۱۳۶۲
قانون سال ۱۳۶۲ تمرکز بیشتری بر تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی داشت. طبق ماده ۵ قانون: «در قرارداد اجاره باید صراحتاً درباره اجازه یا عدم اجازه واگذاری ملک به غیر تعیین تکلیف شود.»
✅ نتیجه: اگر در قرارداد، مستاجر به‌صراحت اجازه اجاره ملک به دیگری را دارد، این اقدام قانونی خواهد بود. در غیر این صورت ممنوع است.
- شرایط اجاره دادن مال اجاره‌ای در قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۴۷۴ قانون مدنی
از سال ۱۳۷۶ به بعد، قانون روابط موجر و مستاجر تغییرات بنیادینی کرد و بیش از پیش به اصول کلی قانون مدنی استناد شد. در ماده ۴۷۴ قانون مدنی آمده است:
«مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.»
✅ نتیجه: اصل بر امکان اجاره دادن مال اجاره‌ای است، مگر اینکه در قرارداد به‌صورت مشخص این حق از مستاجر سلب شده باشد. و این مورد را می توان آخرین قانون قابل اجرا دانست پس امکان اجاره دادن مال اجاره ای نظیر ملک اجاره شده توسط مستاجر وجود دارد مگر آنکه در قرارداد اولیه این حق از وی سلب شده باشد.
مجازات اجاره دادن ملک اجاره‌ای بدون اجازه موجر
اگر مستاجر برخلاف مفاد قرارداد عمل کرده و ملک را اجاره دهد:
- موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
- می‌تواند از طریق دادگاه درخواست تخلیه کند.
- در مواردی شدیدتر، امکان طرح شکایت کیفری نیز وجود دارد.
- موجر می‌تواند به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند و دادخواست فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه را مطرح نماید.
- مستأجر دوم می‌تواند علیه مستأجر اول طرح دعوای خسارت نماید، اگر اثبات شود که با سوء نیت ملک را اجاره داده است.
مطابق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر: «اجاره دادن یا انتقال مال متعلق به دیگری بدون رضایت مالک، کلاهبرداری محسوب می‌شود و مجازات حبس از یک تا هفت سال و جزای نقدی دارد.»
توجه داشته باشید که طبق قانون اجاره روزانه ملک به فرد دیگر و بروز مشکلاتی نظیر درگیری با اماکن و … مشکلات دیگری برای شما ایجاد خواهد شد که می توانید در بخش مربوط به آن مطالعه فرمایید.
نمونه دادخواست تخلیه به علت واگذاری غیرقانونی ملک به غیر توسط مستاجر
در ادامه نمونه دادخواست درخواست تخلیه به علت واگذاری غیر قانونی ملک به غیر توسط مستاجر را مشاهده می فرمایید:
ریاست محترم دادگاه عمومی (حقوقی) / شورای حل اختلاف شهرستان …
با سلام و احترام؛اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند …، به شماره ملی …، ساکن …، به استحضار می‌رسانم:
در تاریخ … به موجب قرارداد اجاره تنظیمی فی‌مابین اینجانب و خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مستاجر] فرزند …، به شماره ملی …، ساکن …، یک واحد … (مسکونی/تجاری) به نشانی … به مدت … و با مبلغ اجاره بهای … ریال به صورت ماهیانه در اختیار ایشان قرار گرفت.
در بند … قرارداد اجاره، تصریح گردیده که مستاجر حق واگذاری منافع مورد اجاره به غیر را نداشته و اجاره ملک به شخص ثالث منوط به اجازه کتبی موجر می‌باشد. با این وجود، خوانده محترم بدون کسب اجازه از اینجانب، ملک مذکور را به شخص ثالث اجاره داده و در حال حاضر آن شخص در ملک تصرف و سکونت دارد.
بر اساس ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ماده ۴۷۴ قانون مدنی، این اقدام تخلف محسوب شده و مستلزم فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم به تخلیه عین مستأجره می‌باشد.
لذا با تقدیم این دادخواست و با عنایت به موارد فوق، صدور حکم تخلیه عین مستاجره به علت انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضایت مالک و نیز الزام خوانده به پرداخت کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست.
دلایل و مستندات:
تصویر قرارداد اجاره
تصویر کارت ملی و شناسنامه خواهان
استشهادیه محلی یا شهادت شهود (در صورت لزوم)
تصاویر یا اسناد دال بر تصرف شخص ثالث
سایر مدارک و مستندات تکمیلی
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان: …
امضاء: …
تاریخ: …
نکات مهم حقوقی درباره اجاره مال اجاره‌ای
- اجاره ملک توسط مستاجر، بدون رضایت موجر، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که در قرارداد محدودیتی ذکر نشده باشد.
- مستاجر دوم بهتر است پیش از انعقاد قرارداد اجاره، از شرایط حقوقی و مالکیت ملک اطمینان حاصل کند.
- موجر می‌تواند ضمن قرارداد اجاره، صریحاً درج کند که اجاره دادن به غیر، باعث فسخ خودکار قرارداد می‌شود.
- در قراردادهای اجاره جدید، ذکر دقیق حقوق مستاجر و موجر از بروز اختلاف جلوگیری می‌کند.
سوالات متداول
در این قسمت سوالات متداول حقوقی که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده فرمایید. در صورت نیاز به مشاوره می توانید با وکلای ما تماس حاصل فرمایید:
❓ آیا فروشنده می‌تواند به علت نپرداختن مانده ثمن معامله، ملک را به کسی اجاره دهد؟ ملک سند دار است و فقط کد رهگیری گرفته شده است.
✅ خیر، فروشنده نمی‌تواند به علت نپرداختن مانده ثمن معامله، ملک را به دیگری اجاره دهد. معامله به منزله انتقال مالکیت است و با صدور سند و کد رهگیری، تمامی حقوق ملک به خریدار منتقل می‌شود.
❓ ملکی که زوج اجاره کرده است، به عنوان مال زوج حساب می‌شود یا مال مشترک؟
✅ ملکی که زوج اجاره کرده است به عنوان مال هیچ یک از آن‌ها به صورت مالکیت دائمی نیست، بلکه تنها حق استفاده از آن را دارند.
❓ آیا می‌توانم خانه‌ای که اجاره کرده‌ام را به شخص دیگری اجاره دهم و مبلغی دریافت کنم؟
✅ مستاجر می‌تواند ملکی را که اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره تصریح شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک به دیگری را ندارد. در صورت وجود چنین شرطی، مستاجر باید به آن پایبند باشد.
❓ مغازه ما سرقفلی‌اش برای فروش پوشاک است. آیا می‌توانیم آن را به پرده‌فروشی اجاره دهیم؟ صاحب ملک گفته است که در صورت اجاره دادن، نصف اجاره برای او است. آیا می‌تواند چنین ادعایی کند؟
✅ برای پاسخ قطعی به این سوال، باید سند اجاره و شرایط قید شده در آن مورد بررسی قرار گیرد. معمولاً صاحب ملک نمی‌تواند به تنهایی چنین شرطی را اعمال کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره تصریح شده باشد.
❓ آیا در حکم تجویز انتقال منافع، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی را اجاره دهد؟
✅ بله، در صورتی که حکم تجویز انتقال منافع صادر شود، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی را به دیگری اجاره دهد، البته باید شرایط قرارداد اولیه و قوانین مربوطه رعایت شود.
کلام آخر
در نهایت، اجاره دادن مال اجاره‌ای تنها در چارچوب قانون و مفاد قرارداد مجاز است؛ هرگونه اقدام خارج از این چارچوب می‌تواند تبعات حقوقی برای مستأجر به همراه داشته باشد. برای بررسی موارد حقوقی در این مورد می توانید با ما تماس حاصل فرمایید.