یکی از رایج ترین روش‌های نقل و انتقال املاک در کشور ما، استفاده از قولنامه یا مبایعه‌نامه است. اما گاهی پیش می‌آید که افراد به دلایل مختلفی قولنامه خود را گم می‌کنند یا به آن دسترسی ندارند.
در این مواقع، اثبات مالکیت ملک در صورت گم شدن قولنامه یا مال غیرمنقول ممکن است با چالش‌های قانونی مواجه شود. با این حال، قانون برای این شرایط نیز راهکارهایی ارائه کرده است که در این مقاله به بررسی دقیق آن‌ها می‌پردازیم.
اثبات مالکیت در صورت مفقودی قولنامه
وقتی قولنامه‌ای مفقود می‌شود، اولین مسئله‌ای که مطرح می‌گردد، نحوه اثبات مالکیت است؛ به‌ویژه زمانی که طرف مقابل منکر وجود هرگونه معامله‌ای باشد. در چنین حالتی، فرد باید بتواند به یکی از ادله‌ی اثبات دعوا که در ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی آمده است استناد کند. این دلایل شامل اسناد کتبی، شهادت شهود، اقرار، امارات و سوگند هستند.
به‌عنوان مثال، اگر قولنامه در یک بنگاه املاک تنظیم شده باشد، شاید بتوان نسخه‌ای از آن را مجدداً از دفتر املاک دریافت کرد. اما اگر امکان تهیه نسخه مجدد نباشد، باید از راه‌هایی مانند اقرار طرف مقابل، شهادت شهود یا سایر مدارک و امارات استفاده کرد.
توجه داشته باشید که در مطلبی تحت عنوان اثبات مالکیت ملک، تمامی موارد و روش های اثبات مالکیت بررسی شده است که برای حالات دیگر می توانید مطلب مربوطه را مطالعه نمایید.
مراحل اثبات مالکیت در صورت گم شدن قولنامه
مراحل اثبات مالکیت در این شرایط به‌طور کلی به صورت زیر است:
- ثبت نام در سامانه ثنا و دریافت کد کاربری و رمز عبور
- مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای تنظیم دادخواست اثبات مالکیت
- پرداخت هزینه دادرسی متناسب با ارزش مال مورد نظر (۲.۵ یا ۳.۵ درصد)
- ارسال دادخواست به دادگاه صالح (حقوقی یا شورای حل اختلاف بسته به ارزش مال)
- دریافت ابلاغیه و شرکت در جلسه رسیدگی
اگر ارزش مال کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، پرونده در شورای حل اختلاف بررسی خواهد شد. اما برای اموال با ارزش بالاتر، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرد. لازم به ذکر است که شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک را ندارد.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت بدون قولنامه
برای اینکه بتوانید مالکیت خود را در دادگاه ثابت کنید، لازم است اسناد و مدارک زیر را تا حد امکان تهیه و ارائه دهید:
- نسخه‌ای از قولنامه در صورت بازیابی از بنگاه املاک
- اقرار طرف مقابل (شفاهی یا در قالب اقرارنامه رسمی)
- استشهادیه محلی همراه با امضای شهود دارای صلاحیت
- پیامک‌ها، مکاتبات یا فیش‌های پرداخت وجه
- هر نوع مدرکی که سابقه تصرف شما را در ملک اثبات کند (قبض آب، برق، گاز و…)
- در صورت نبود هیچ‌یک از موارد فوق، می‌توان با درخواست سوگند طرف مقابل، پرونده را پیش برد
هزینه‌های دادرسی برای اثبات مالکیت
هزینه دادرسی با توجه به ارزش مال متفاوت است:
- برای اموالی با ارزش تا ۲۰ میلیون تومان: ۲.۵ درصد ارزش مال
- برای اموالی با ارزش بالای ۲۰ میلیون تومان: ۳.۵ درصد ارزش مال
در مورد اموال غیرمنقول، معمولاً ارزش منطقه‌ای ملک (بر اساس ارزیابی شهرداری یا ثبت) ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. علاوه بر هزینه دادرسی، در مواردی ممکن است نیاز به پرداخت هزینه کارشناسی یا حق‌الوکاله وکیل نیز باشد.
نکات مهم برای موفقیت در دعوای اثبات مالکیت
- هر چه مدارک و شواهد بیشتری ارائه کنید، شانس موفقیت بالاتر است.
- شهود شما باید دارای شرایط قانونی از جمله عقل، بلوغ، عدالت و بی‌نفع بودن در دعوا باشند.
- بهتر است از وکلای متخصص در امور ملکی استفاده کنید.
- چنانچه مدارک ضعیف است، به استشهادیه و شهادت شهود متوسل شوید و در صورت لزوم، درخواست سوگند دهید.
نمونه دادخواست مفقودی قولنامه برای اثبات مالکیت
در این قسمت نمونه دادخواست مفقودی قولنامه برای اثبات مالکیت در دادگاه را مشاهده می فرمایید:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهر]
با سلام و احترام
اینجانب [نام کامل خواهان] فرزند [نام پدر] دارای کد ملی [شماره ملی خواهان]، ساکن [نشانی کامل خواهان]، به موجب این دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر اثبات مالکیت خود نسبت به یک قطعه ملک واقع در [نشانی دقیق ملک یا پلاک ثبتی در صورت وجود] را دارم.
در تاریخ [تاریخ تقریبی انعقاد قولنامه] یک قطعه زمین/ملک از آقای/خانم [نام خوانده] به موجب قولنامه‌ای که متأسفانه در حال حاضر به علت [علت گم شدن قولنامه مثل: مفقودی، سرقت، آتش‌سوزی، اسباب‌کشی و…] در اختیارم نیست، خریداری شده است.
بهای معامله به صورت کامل به خوانده پرداخت گردیده و از آن تاریخ نیز ملک مورد نظر در تصرف بنده می‌باشد. همچنین شهود حاضرند که در جلسه رسیدگی شهادت دهند که معامله مذکور واقع گردیده و ملک تحویل بنده شده است.
با توجه به اینکه اثبات مالکیت بدون وجود قولنامه ممکن است صرفاً با شهادت شهود، اقرار خوانده یا سایر ادله مانند فیش‌های واریزی، مکاتبات، امارات و… امکان‌پذیر باشد، مستند به مواد ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ قانون مدنی، ۲۱۹ قانون مدنی و ماده ۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح ذیل را دارم:
خواسته:
صدور حکم مبنی بر اثبات مالکیت خواهان نسبت به یک قطعه زمین/ملک واقع در [آدرس دقیق] به مساحت حدودی [مقدار مساحت به متر مربع].دلایل و مستندات:
- شهادت شهود
- اقرار ضمنی یا کتبی خوانده (در صورت وجود)
- فیش‌های واریزی یا رسیدهای بانکی (در صورت وجود)
- تصرف فعلی و مستمر
- سایر امارات و قرائن موجود
- استشهادیه محلی (در صورت وجود)
- درخواست اتیان سوگند از خوانده (در صورت عدم وجود سایر ادله)
با تشکر و تجدید احترام
امضاء – تاریخ
[نام و نام خانوادگی خواهان]
برای دریافت متن فوق می توانید بر روی نمونه دادخواست مفقودی قولنامه برای اثبات مالکیت کلیک نمایید.
سوالات متداول
در این قسمت سوالات متداول در مورد مفقودی قولنامه و اثبات مالکیت ملک که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ ده سال پیش ماشینی از خانمی خریدم که وکالت خرید به همسرم داد و قولنامه به نام من بود. حالا قولنامه گم شده و همسرم ادعای مالکیت دارد. چگونه می‌توانم سند ماشین را به نام خودم بزنم؟
✅ در صورت گم شدن قولنامه، اثبات مالکیت بدون آن دشوار است. باید با ارائه سایر مدارک مانند فیش‌های بانکی، تصرف مستمر، گواهی شهود یا سوابق بیمه و تعمیرات خودرو به دادگاه مراجعه کنید. مشاوره با یک وکیل متخصص نیز بسیار راهگشا خواهد بود.
❓ قصد فروش خانه را دارم اما یکی از قولنامه‌ها گم شده است، چگونه می‌توانم اقدام کنم؟
✅ گم شدن یکی از قولنامه‌ها معمولاً مشکل جدی ایجاد نمی‌کند، به‌خصوص اگر سایر اسناد کامل باشد. با مراجعه به بنگاه یا فروشنده قبلی و دریافت کپی، و همچنین تنظیم استشهادیه، می‌توانید روند فروش را ادامه دهید. مشورت با وکیل توصیه می‌شود.
❓ ملک متعلق به پدرم است که چهار سال پیش فوت کرده و قولنامه آن مفقود شده و کد رهگیری نیز در دسترس نیست. تعاونی که قولنامه را نوشته، دیگر فعال نیست و اعضای باقی‌مانده هم همکاری نمی‌کنند. چه باید کرد؟
✅ در این شرایط می‌توانید از طریق گواهی انحصار وراثت، شهادت شهود، تصرف مستمر، و یا حتی ارسال اظهارنامه رسمی به سایر وراث یا اعضای تعاونی، برای اثبات مالکیت و ارائه دادخواست اقدام کنید.
❓ قولنامه خانه به نام پدرم بود که اکنون گم شده است و قصد فروش خانه را داریم. چه کاری باید انجام دهیم؟
✅ اگر نسخه‌ای از قولنامه نزد بنگاه یا مشاور املاک باقی مانده است، می‌توانید آن را دریافت کنید. در غیر این صورت، باید با استناد به مدارکی مانند تصرف، شهود، فیش واریزی یا اقرار طرف مقابل، دادخواست اثبات مالکیت تنظیم نمایید.
❓ پدرم حدود 20 سال پیش زمینی را قولنامه کرد ولی سندی در کار نبود و قولنامه حدود 10 سال پیش گم شد. اکنون چگونه می‌توانیم مالکیت را اثبات کنیم؟
✅ در این شرایط شهادت شهود، تصرف طولانی‌مدت، رسیدهای پرداخت، یا استشهادیه می‌تواند به عنوان دلایل اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرد. مراجعه به دادگاه و طرح دعوای اثبات مالکیت بهترین راه قانونی است.
❓ در کرج خانه‌ای قولنامه‌ای خریدم اما قولنامه‌های آن گم شده‌اند. برای اطمینان خریداران جدید، چگونه می‌توانم این قولنامه‌ها را به دست آورم؟
✅ می‌توانید از بنگاه معاملات ملکی نسخه‌ای از قولنامه را درخواست کنید. در صورتی که در دسترس نباشد، گواهی مفقودی از دادگاه بگیرید و در صورت لزوم، دادخواست اثبات مالکیت و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را ثبت کنید. وکیل می‌تواند این روند را سریع‌تر پیش ببرد.
جمع بندی
اثبات مالکیت در صورت گم شدن قولنامه ممکن است کمی پیچیده به نظر برسد، اما با اطلاع از روش‌های قانونی و استفاده از ادله مناسب، می‌توان این موضوع را به‌درستی در دادگاه مطرح کرد و به نتیجه رسید. فراموش نکنید که وجود قولنامه تنها یکی از راه‌های اثبات مالکیت است و نبود آن به معنای باخت قطعی در دعوا نیست.