سرقفلی به عنوان یک حق مالی، به فردی داده می‌شود که فعالیت تجاری‌اش باعث رونق و شهرت ملک تجاری شده است. در این میان، مالک سرقفلی شخصی است که با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، امتیازاتی خاص نسبت به ملک تجاری پیدا می‌کند. این امتیازات یا همان اختیارات، ممکن است شامل اجاره دادن ملک، ایجاد تغییرات محدود در بنا و حتی انتقال حق سرقفلی به شخص ثالث باشد.
با توجه به اینکه سرقفلی می‌تواند موضوع اختلافات بسیاری در روابط بین مالک اصلی ملک و مالک سرقفلی شود، آگاهی دقیق از حدود اختیارات مالک سرقفلی و حقوق قانونی طرفین قرارداد امری ضروری است. همچنین، سوالاتی از جمله «آیا مالک می‌تواند سرقفلی را پس بگیرد؟» یا «در چه شرایطی مالک حق تخلیه ملک را دارد؟» از جمله دغدغه‌های رایج در این زمینه به شمار می‌رود.
معنی مالکیت سرقفلی چیست؟
سرقفلی یکی از مفاهیم مهم و پرکاربرد در حقوق املاک تجاری است که معمولاً میان موجر (مالک ملک) و مستاجر تجاری ایجاد می‌شود. این حق به فرد مستأجر این امکان را می‌دهد که پس از مدتی فعالیت تجاری، از ارزش معنوی ایجاد شده در ملک بهره‌مند شود. در حقیقت، تعریف سرقفلی به زبان ساده این است که نوعی حق مالی است که در اثر فعالیت مستاجر در یک ملک تجاری و رونق بخشیدن به آن، به وجود می‌آید و از طریق پرداخت وجهی به مالک ملک، رسمیت می‌یابد.
در گذشته، پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، این مفهوم با عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» شناخته می‌شد که براساس قانون سال ۱۳۵۶ تعریف شده بود. اما پس از تصویب قانون جدید، اصطلاح «سرقفلی» جایگزین آن شد و ساختار قانونی متفاوتی به خود گرفت.
مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن‌که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
به عبارت ساده‌تر، حق سرقفلی در صورتی ایجاد می‌شود که در قرارداد اجاره، به صراحت به آن اشاره شده باشد. اگر چنین توافقی در قرارداد قید نشده باشد، مستاجر به هنگام تخلیه ملک، نمی‌تواند ادعایی نسبت به سرقفلی داشته باشد.
از منظر حقوقی، سرقفلی نوعی امتیاز اقتصادی و معنوی است که به واسطه شناخته شدن یک مکان تجاری و شهرتی که مستاجر برای آن مکان ایجاد می‌کند، به وجود می‌آید. این شهرت و اعتبار، ارزش مادی ملک را افزایش داده و به نوعی «ارزش افزوده غیرملموس» محسوب می‌شود. در نتیجه، هنگام تخلیه ملک یا انتقال حق سرقفلی، این ارزش قابل خرید و فروش می‌باشد.
مالکیت سرقفلی ممکن است محدود یا دائمی باشد و این موضوع بستگی به توافقات بین مالک ملک و مستاجر دارد. گاهی اوقات این حق به گونه‌ای منتقل می‌شود که امکان فسخ یا بازپس‌گیری آن بسیار محدود خواهد بود، مگر در شرایط خاصی که قانون یا قرارداد اجاره پیش‌بینی کرده باشد.
تفاوت مالکیت و سرقفلی:
- مالکیت یعنی شخص، صاحب رسمی و قانونی ملک است و می‌تواند هرگونه تصرف، فروش یا تغییر در ملک انجام دهد.
- سرقفلی یعنی حق استفاده تجاری از ملک که معمولاً مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، آن را به دست می‌آورد. صاحب سرقفلی مالک ملک نیست، اما حق بهره‌برداری اقتصادی از آن را دارد.
اختیارات مالک سرقفلی
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، اختیارات مالک سرقفلی به صورت ضمنی و صریح پیش‌بینی شده و بیشتر مبتنی بر توافقات طرفین و مفاد قرارداد اجاره است. در صورتی که موجر (مالک ملک) و مستأجر (مالک سرقفلی) توافق کنند، دامنه این اختیارات می‌تواند گسترده‌تر یا محدودتر از حالت عادی باشد.
در ادامه، برخی از مهم‌ترین اختیارات قانونی و قراردادی مالک سرقفلی را بررسی می‌کنیم:
۱. اجاره دادن ملک به غیر
یکی از اصلی‌ترین حقوقی که مالک سرقفلی از آن برخوردار است، حق واگذاری یا اجاره ملک به شخص ثالث است. در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مالک سرقفلی می‌تواند با دریافت مبلغی، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. این موضوع باعث ایجاد یک فرصت اقتصادی برای مالک سرقفلی می‌شود تا از سرمایه‌گذاری اولیه خود سودآوری داشته باشد.
با این حال، اگر در قرارداد به صراحت آمده باشد که مستاجر حق واگذاری یا اجاره به غیر را ندارد، مالک سرقفلی موظف است پیش از هرگونه واگذاری، رضایت مالک اصلی را کسب کند. در غیر این صورت، موجر می‌تواند اقدام قانونی برای تخلیه ملک انجام دهد.
۲. ایجاد تغییرات در بنا
یکی دیگر از اختیارات مالک سرقفلی، ایجاد تغییرات محدود در فضای داخلی ملک است. این تغییرات معمولاً شامل نوسازی، بازسازی، تغییر دکوراسیون داخلی، یا طراحی و دیزاین جدید مغازه می‌شود.
اما باید توجه داشت که این نوع تغییرات نباید به اسکلت ساختمان، دیوارهای اصلی یا ساختار فنی ملک آسیب وارد کند. هرگونه تغییری که باعث تخریب بخشی از بنا یا تغییر کاربری ملک شود، مستلزم کسب اجازه کتبی از مالک اصلی ملک است.
۳. فروش حق سرقفلی
مالک سرقفلی می‌تواند در صورت تمایل، حق سرقفلی خود را به شخص دیگری بفروشد. البته انجام این انتقال نیز در صورتی مجاز است که در قرارداد اجاره به آن اجازه داده شده باشد و یا اینکه مالک اصلی ملک مخالفتی با آن نداشته باشد.
در چنین حالتی، شخص جدیدی که خریدار سرقفلی است، جایگزین مستاجر قبلی می‌شود و تمامی حقوق و تعهدات مربوط به سرقفلی به او منتقل می‌گردد.
۴. برخورداری از اولویت در تمدید قرارداد اجاره
مالک سرقفلی به دلیل فعالیت مستمر تجاری و ایجاد شهرت برای ملک، از اولویت تمدید قرارداد اجاره نسبت به دیگر متقاضیان برخوردار است. این موضوع به‌ویژه در مواردی که مالک قصد تمدید اجاره‌نامه را دارد اما چندین متقاضی برای اجاره وجود دارند، اهمیت پیدا می‌کند.
۵. استفاده تجاری از ملک
حق استفاده از ملک برای فعالیت‌های تجاری نیز یکی دیگر از اختیارات بدیهی مالک سرقفلی است. در این خصوص، مالک سرقفلی می‌تواند براساس نوع کسب‌وکار ذکر شده در قرارداد، فعالیت اقتصادی خود را ادامه دهد و از محل مورد اجاره کسب درآمد نماید.
البته تغییر نوع فعالیت اقتصادی نیاز به هماهنگی با مالک ملک دارد، مگر آن‌که قرارداد اجاره اجازه این موضوع را داده باشد.
اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه
یکی از پرتکرارترین موضوعات اختلاف‌برانگیز در رابطه با سرقفلی، مسأله تخلیه مغازه و حدود اختیارات مالک سرقفلی در این زمینه است. تخلیه ملک تجاری موضوع حساسی است که مستقیماً با منافع اقتصادی و حقوقی طرفین درگیر است. بنابراین، لازم است بدانیم که در چه شرایطی مالک سرقفلی می‌تواند در فرآیند تخلیه نقش داشته باشد یا با تخلیه مواجه شود.
تخلیه مغازه از سوی مالک اصلی (موجر)
مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، تخلیه ملک تجاری به‌طور معمول پس از پایان مدت قرارداد امکان‌پذیر است. مالک ملک می‌تواند پس از انقضای مدت اجاره، در صورت داشتن دلایل قانونی و پرداخت مبلغ سرقفلی، از دادگاه درخواست تخلیه نماید. این دلایل می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- نیاز شخصی موجر به ملک برای کسب یا پیشه؛
- قصد تخریب و نوسازی ملک؛
- تخلفات مستاجر از شروط قرارداد (مانند تغییر کاربری یا نپرداختن اجاره‌بها)؛
- انتقال غیرمجاز حق سرقفلی به غیر بدون رضایت موجر.
در تمامی این موارد، مالک ملک باید مبلغ سرقفلی را بر اساس عرف و نظر کارشناس رسمی دادگستری به مستأجر پرداخت کند تا بتواند تخلیه را به صورت قانونی انجام دهد.
نقش مالک سرقفلی در تخلیه:
در مقابل، مالک سرقفلی اصولاً نمی‌تواند درخواست تخلیه ملک را بدهد، زیرا او صاحب عین ملک نیست. اما در برخی موارد، اگر موجر یا اشخاص دیگر بدون مجوز قانونی یا برخلاف قرارداد، اقدام به مزاحمت یا تعرض نسبت به محل کسب او نمایند، مالک سرقفلی می‌تواند از طریق دادگاه عمومی دادخواست رفع تصرف عدوانی یا جلوگیری از مزاحمت را مطرح نماید.
از سوی دیگر، در صورتی که مالک سرقفلی، ملک را به شخص ثالثی واگذار کرده باشد و قرارداد اجاره نیز به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند با اثبات تخلف، درخواست تخلیه را مطرح کند. در چنین شرایطی، مالک سرقفلی ممکن است مجبور به ترک ملک شود؛ مگر آن‌که موجر رضایت به ادامه قرارداد با او بدهد یا توافقی جدید صورت گیرد.
تخلیه به دلیل فسخ قرارداد اجاره
در شرایطی که مستاجر (مالک سرقفلی) مرتکب تخلفاتی چون عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری، آسیب به ملک، یا انتقال غیر قانونی سرقفلی به غیر شود، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. در این موارد، قانون از حق مالک اصلی ملک برای حفظ حقوق مالکانه‌اش حمایت می‌کند.
شرط سلب انتقال در قرارداد
یکی از مهم‌ترین عواملی که در دعاوی تخلیه نقش ایفا می‌کند، وجود شرط سلب انتقال به غیر در قرارداد اجاره است. اگر در قرارداد صراحتاً قید شده باشد که مستاجر حق انتقال سرقفلی را ندارد، هرگونه انتقال بدون رضایت موجر موجب بروز حق برای موجر جهت فسخ قرارداد و تقاضای تخلیه خواهد شد.
محدودیت‌ها و معایب اختیارات مالک سرقفلی
اگرچه مالک سرقفلی در چارچوب توافقات قراردادی و قانون، از حقوق قابل‌توجهی بهره‌مند می‌شود، اما این حقوق مطلق نبوده و در عمل، با محدودیت‌هایی نیز همراه است. بسیاری از افرادی که برای اولین‌بار سرقفلی مغازه‌ای را خریداری می‌کنند، تصور می‌کنند که پس از پرداخت مبلغ سرقفلی، آزادی کامل برای بهره‌برداری از ملک دارند، اما واقعیت حقوقی چنین نیست.
در ادامه، به مهم‌ترین معایب و محدودیت‌هایی که ممکن است مالک سرقفلی با آن مواجه شود اشاره می‌کنیم:
۱. وابستگی تصمیمات به رضایت مالک اصلی
یکی از مهم‌ترین محدودیت‌های مالک سرقفلی، وابستگی اکثر اقدامات او به رضایت کتبی مالک اصلی ملک است. از جمله:
- اجاره دادن ملک به شخص ثالث؛
- انتقال حق سرقفلی؛
- تغییر نوع کسب‌وکار یا کاربری؛
- اعمال تغییرات اساسی در بنا یا فضای مغازه.
اگر در قرارداد اجاره، اجازه این موارد به مالک سرقفلی داده نشده باشد، هرگونه اقدام بدون هماهنگی می‌تواند تبعات حقوقی از جمله فسخ قرارداد و تخلیه را در پی داشته باشد.
۲. نداشتن حق مالکانه نسبت به ملک
مالک سرقفلی تنها صاحب حق بهره‌برداری اقتصادی از ملک است، نه مالک فیزیکی آن. به عبارت دیگر:
- حق فروش اصل ملک را ندارد؛
- نمی‌تواند ملک را به عنوان وثیقه ملکی نزد بانک بگذارد؛
- در بسیاری از تصمیمات مربوط به ساختمان، اختیار ندارد.
این وضعیت، قدرت مانور اقتصادی مالک سرقفلی را در مقایسه با مالک اصلی ملک کاهش می‌دهد و می‌تواند در فعالیت‌های تجاری بلند مدت، محدود کننده باشد.
۳. عدم امکان انجام تغییرات بدون مجوز
اگرچه مالک سرقفلی می‌تواند تغییراتی در فضای داخلی ملک ایجاد کند، اما هرگونه تغییر اساسی، سازه‌ای یا ساخت و ساز در ملک منوط به اخذ مجوز از مالک و گاه شهرداری است. برای مثال:
- کشیدن تیغه یا تغییر نقشه مغازه؛
- ساخت انباری یا اتاقک در پشت بام؛
- تغییر نمای ظاهری مغازه.
در غیر این صورت، مالک اصلی می‌تواند نسبت به تخلف مالک سرقفلی اقدام حقوقی نماید.
۴. فقدان اختیارات برای استفاده شخصی یا مسکونی
استفاده از ملک تجاری که با سرقفلی به‌دست آمده، فقط در چهارچوب تجاری مجاز است. مالک سرقفلی حق استفاده از ملک برای سکونت، استفاده شخصی، یا حتی فعالیت‌هایی خارج از توافق اولیه را ندارد.
۵. پرداخت هزینه بالا بدون تضمین تملک
در اغلب مواقع، مالک سرقفلی برای کسب این حق، مبلغ قابل توجهی پرداخت می‌کند. با این حال:
این مبلغ به تملک ملک منجر نمی‌شود؛
- ممکن است در پایان قرارداد اجاره، با تخلیه مواجه شود؛
- در صورت تغییر مالک ملک، حق سرقفلی به چالش کشیده شود.
به همین دلیل، سرقفلی گرچه یک دارایی اقتصادی است، اما نوعی مالکیت مطمئن و همیشگی محسوب نمی‌شود.
در نتیجه، مالک سرقفلی باید آگاه باشد که اگرچه از حقوق قابل‌توجهی برخوردار است، اما بخش زیادی از اختیارات او وابسته به مفاد قرارداد، رضایت موجر، و ملاحظات قانونی است. شناخت این محدودیت‌ها می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری کند.
شکایت از مالک سرقفلی و راهکارهای قانونی
اگرچه مالک سرقفلی در چارچوب قرارداد اجاره و قوانین جاری دارای اختیاراتی است، اما همین اختیارات در صورت سوء‌استفاده یا تعدی از حدود قانونی، می‌تواند به منازعات حقوقی منجر شود. در چنین شرایطی، مالک اصلی ملک یا سایر افراد ذی‌نفع، امکان طرح شکایت از مالک سرقفلی را دارند.
مواردی که ممکن است موجب شکایت از مالک سرقفلی شود، عبارتند از:
- انتقال غیرمجاز سرقفلی به غیر
- استفاده ناصحیح یا خارج از توافق از ملک
- ایجاد تغییرات اساسی بدون مجوز
- ایجاد مزاحمت یا تصرف مازاد بر قرارداد
سوالات متداول
در این بخش سوالات متداول پیرامون سرقفلی و اختیارات مالک آن که توسط پرسشگران عزیز از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ من صاحب سرقفلی مغازه‌ای هستم که مالک آن فوت کرده و ورثه قصد فروش کل ملک را دارند. تکلیف صاحب سرقفلی در این شرایط چیست و چه حقوقی نسبت به وراث مالک دارد؟
✅ صاحب سرقفلی در چنین شرایطی دارای حق قانونی مستقل از مالکیت ملک است. سرقفلی یک امتیاز مالی معتبر است که با فوت مالک از بین نمی‌رود. وراث مالک باید این حق را به رسمیت بشناسند و نمی‌توانند بدون رضایت صاحب سرقفلی نسبت به فروش ملک اقدام کنند. اگر وراث بدون رعایت حقوق شما به فروش ملک اقدام کنند، می‌توانید از طریق دادگاه اقدام کرده و با استناد به قرارداد و مدارک قانونی، از حقوق خود دفاع کنید.
❓ پدرم در سال ۵۸ سرقفلی یک مغازه را خریداری کرده و اکنون تصمیم به فروش آن داریم، اما مالک جدید قصد خرید با قیمتی پایین‌تر از دیگران دارد. او می‌گوید تنها به من می‌توانید بفروشید و برگه اجاره‌نامه را نیز تایید نخواهد کرد. حقوق و اختیارات ما چیست؟
✅ شما به عنوان صاحب سرقفلی، اختیار دارید آن را به هر فردی که مایل هستید بفروشید، مشروط بر اینکه قرارداد، این حق را از شما سلب نکرده باشد. مالک جدید نمی‌تواند شما را مجبور به فروش سرقفلی به خودش کند یا مانع قانونی برای فروش به دیگران باشد. اگر او از امضای قرارداد جدید یا تأیید آن خودداری کند، می‌توانید از دادگاه تقاضای صدور مجوز انتقال به شخص ثالث را نمایید. در صورت اعمال فشار یا حیله، شکایت قانونی نیز امکان‌پذیر است.
❓ بنده هفت هشت ماه پیش سرقفلی یک مغازه را خریدم و تمامی امور اداری آن نیز به نام من ثبت شده است. پس از تحویل، صاحب مغازه فوت کرد و اکنون وراث می‌گویند اجازه فروش نداشته‌ام. چه کنم؟
✅ در صورتی که در سند مالک قبلی، حق انتقال سرقفلی ذکر نشده بوده و شما بدون رضایت مالک اصلی معامله کرده‌اید، ممکن است معامله از لحاظ حقوقی با چالش مواجه شود. با این حال، اگر پیش از فوت مالک، به صورت شفاهی یا کتبی از او اجازه انتقال گرفته‌اید، این موضوع قابل استناد در دادگاه است. توصیه می‌شود حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید و اسناد و مدارک معامله را جهت بررسی کامل ارائه دهید.
❓ آیا صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی خود را به مالک ملک اجاره دهد تا از آن استفاده کند؟
✅ بله، هیچ مانعی برای اجاره دادن حق سرقفلی به مالک ملک وجود ندارد. صاحب سرقفلی می‌تواند با مالک ملک توافق کرده و از طریق قرارداد، سرقفلی را موقتاً به او اجاره دهد. این موضوع باید شفاف و در قالب قرارداد رسمی ثبت شود تا حقوق طرفین محفوظ بماند.
❓ در سال ۹۶ سرقفلی مغازه‌ای با اجازه دیگر مالکین فروخته شد و قرار بود یک سوم پول پس از تحویل مغازه پرداخت شود، اما خریدار بدون پرداخت آن مغازه را باز کرده و تعمیرات می‌کند. حقوق من چیست؟
✅ در این حالت، اقدام خریدار برخلاف قرارداد است و شما می‌توانید برای فسخ قرارداد یا الزام به پرداخت مبلغ باقی‌مانده از طریق دادگاه اقدام کنید. بازگشایی و انجام تعمیرات بدون پرداخت کامل وجه، مصداق نقض قرارداد محسوب می‌شود. پیشنهاد می‌شود اظهارنامه رسمی به خریدار ارسال کرده و سپس با مراجعه به دادگاه، پیگیری حقوقی لازم را انجام دهید.
❓ مغازه‌ای دارم که قرارداد آن در سال ۱۳۸۸ پایان یافته و حالا مالک قصد تخلیه را دارد. همه حقوق مالکانه سال به سال پرداخت شده است. چه کاری باید انجام دهم؟
✅ اگر پس از سال ۱۳۸۸ همچنان از مغازه استفاده کرده و حقوق مالکانه را پرداخت نموده‌اید، این موضوع می‌تواند به معنای تمدید ضمنی قرارداد باشد. برای دفاع از حقوق خود، باید مدارک پرداخت اجاره‌بها و سایر مستندات مربوط به استفاده مستمر از ملک را به دادگاه ارائه دهید. مالک نمی‌تواند به‌صورت یک‌جانبه اقدام به تخلیه کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.