مالکیت بر اموال، یکی از مهم‌ترین حقوق اشخاص در حقوق مدنی است که از طریق اسباب قانونی مانند ارث، بیع، عقود و تصرف مستمر به دست می‌آید. در این میان، یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات حقوقی، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر پس از سال‌ها تصرف است؛ وضعیتی که ممکن است در املاک مسکونی یا تجاری به وجود آید و موجبات اختلاف و دعوا بین مالک و مستأجر را فراهم کند.
مستأجر طبق عقد اجاره تنها مالک منافع ملک است، اما گاه دیده می‌شود که در اثر طولانی شدن مدت اجاره یا وجود حق سرقفلی، مستأجر به خود اجازه می‌دهد تا ادعای مالکیت ملک را مطرح کند؛ ادعایی که اگرچه در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما در عمل پیچیدگی‌های حقوقی زیادی دارد.
در این مقاله، تلاش شده است تا ابعاد مختلف این ادعا از منظر قانونی بررسی گردد. ابتدا به مفهوم مالکیت و اسباب آن می‌پردازیم، سپس وضعیت این ادعا را در املاک مسکونی و تجاری تحلیل می‌کنیم. همچنین تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی، آثار این ادعا برای موجر و مستأجر و راهکارهای قانونی مقابله با این نوع دعاوی تشریح خواهد شد.
آیا مستأجر می‌تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
ادعای مالکیت ملک از سوی مستأجر موضوعی پیچیده و چند بُعدی در حقوق ایران است. به‌طور کلی، مستأجر بر اساس عقد اجاره صرفاً مالک منافع ملک در بازه زمانی مشخص است و مالکیت عین ملک همچنان متعلق به موجر باقی می‌ماند. با این حال، در برخی موارد، مستأجر با استناد به دلایلی چون سکونت طولانی‌مدت یا پرداخت سرقفلی، اقدام به ادعای مالکیت می‌کند.
تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری در این زمینه
در املاک مسکونی، قانون‌گذار هیچ‌گونه حقی مبنی بر انتقال مالکیت به مستأجر در نظر نگرفته است. حتی اگر مستأجر سال‌ها در ملک سکونت داشته باشد، بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا دلایل قانونی معتبر، ادعای مالکیت او در دادگاه مسموع نیست.
اما در مورد املاک تجاری، شرایط قدری متفاوت است. طبق قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، به‌ویژه قانون سال ۱۳۵۶، مستأجر ممکن است در اثر سال‌ها فعالیت در ملک تجاری، شهرت کسب‌وکار و پرداخت سرقفلی، حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت یا مالکیت سرقفلی پیدا کند. البته باید توجه داشت که حتی در این موارد، این حقوق به‌هیچ‌عنوان به معنای مالکیت بر ملک نیستند.
آیا تصرف طولانی می‌تواند باعث ایجاد مالکیت شود؟
بر اساس ماده ۳۰۵ قانون مدنی، تصرف ممکن است نشانه‌ای از مالکیت باشد، اما به‌تنهایی کافی نیست. تصرف باید با ادله‌ای نظیر سند رسمی یا قرارداد بیع همراه باشد تا در دادگاه قابل استناد باشد. بنابراین، اگر مستأجر تنها با استناد به حضور چند ساله خود در ملک بخواهد ادعای مالکیت کند، دادگاه این ادعا را بدون مدارک معتبر رد خواهد کرد.
ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در املاک مسکونی
در نظام حقوقی ایران، ادعای مالکیت مستأجر نسبت به املاک مسکونی از نظر قانونی پذیرفته‌شده نیست، مگر آنکه مستأجر دلایلی قوی برای اثبات مالکیت ارائه کند. ماهیت عقد اجاره در املاک مسکونی، مالکیت را صرفاً به منفعت ملک محدود می‌کند، نه عین آن. بنابراین، سکونت طولانی‌مدت، پرداخت اجاره‌بهای منظم، یا حتی انجام تعمیرات اساسی در ملک، به‌تنهایی موجب انتقال مالکیت به مستأجر نمی‌شود.
آیا سکونت طولانی‌مدت مجوزی برای ادعای مالکیت است؟
برخی مستاجران تصور می‌کنند که اگر برای مدت طولانی (مثلاً بیش از ده سال) در یک ملک مسکونی زندگی کرده‌اند، می‌توانند با استناد به این سابقه، ادعای مالکیت داشته باشند. این تصور نادرست است. بر اساس قانون، مالکیت فقط از طریق قرارداد رسمی، سند مالکیت، ارث، یا سایر اسباب قانونی انتقال ملک ایجاد می‌شود.
حکم قانون درباره تصرفات طولانی‌مدت
ماده ۳۰ قانون مدنی مقرر می‌دارد: “هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.” به عبارت دیگر، حتی اگر مستأجر سال‌ها ملک را در اختیار داشته باشد، بدون داشتن سند یا دلیلی معتبر، هیچ‌گونه حقی در مورد عین ملک ندارد.
تکلیف مستاجرانی که از تخلیه خودداری می‌کنند چیست؟
اگر مستاجری که قرارداد اجاره‌اش به پایان رسیده است، از تخلیه ملک خودداری کند و مدعی مالکیت شود، مالک می‌تواند از طریق طرح دعوای تخلیه در مراجع قضایی، ملک خود را باز پس گیرد. در چنین مواردی، ارائه سند رسمی مالکیت توسط موجر برای اثبات ادعای خود کفایت می‌کند و بار اثبات ادعای مالکیت به دوش مستأجر خواهد بود.
ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در املاک تجاری
برخلاف املاک مسکونی، ادعای مالکیت در املاک تجاری از سوی مستأجر در برخی موارد، واجد ابعاد حقوقی متفاوت‌تری است. این تفاوت به‌ویژه به خاطر مفاهیمی نظیر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه است که می‌توانند شرایطی فراهم کنند که مستأجر برای مدتی طولانی در ملک بماند و حتی به‌طور محدود حقوقی را مطالبه کند؛ اما این موارد نیز، مالکیت قانونی ملک را برای مستأجر ایجاد نمی‌کنند.
تفاوت‌های بنیادین با املاک مسکونی
در املاک تجاری، مستأجر ممکن است به استناد فعالیت مداوم تجاری، شهرت محل کسب، و پرداخت مبالغی برای سرقفلی، حقوقی خاص نسبت به ملک پیدا کند. این حقوق در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی شناسایی شده‌اند. با این حال، باید توجه داشت که هیچ‌یک از این حقوق به معنی مالکیت واقعی ملک نیستند.
ادعای مالکیت با استناد به سرقفلی یا حق کسب و پیشه
اگرچه مستأجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی در زمان انعقاد قرارداد، از موجر تعهداتی دریافت کند، اما مالک ملک نمی‌شود. حتی اگر مستأجر به دلیل شهرت و رونق‌بخشی به محل کسب، حق کسب و پیشه‌ای نیز پیدا کرده باشد، نهایتاً با تخلیه ملک و دریافت مبلغ مربوط به این حقوق، هیچ ادعای مالکیت نخواهد داشت.
نقش قرارداد و سال تنظیم آن
قراردادهای تجاری منعقد شده بین سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶، مشمول قانون قدیم و حمایت‌های گسترده‌تری برای مستاجران بودند. در این دوره، مستاجران در صورت عدم تخلف، حتی می‌توانستند تخلیه را به تأخیر بیندازند. اما در قوانین جدید، سرقفلی باید به‌صراحت مورد توافق قرار گیرد و تنها در قالب مبلغی برای حق کسب استفاده می‌شود، نه مالکیت ملک.
حق مالکیت ملک تجاری، چه مدت پس از اجاره‌نشینی ایجاد می‌شود؟
یکی از سوالات متداول میان مستاجران املاک تجاری، این است که آیا با سکونت یا فعالیت طولانی‌مدت در یک ملک، می‌توان ادعای مالکیت کرد یا نه؟ واقعیت این است که صرف گذشت زمان، به‌تنهایی ایجاد کننده حق مالکیت نمی‌شود، مگر در شرایط بسیار خاص و با اثبات عوامل مشخص حقوقی.
تصرف بلندمدت و اصل عدم اعتراض
در برخی دعاوی حقوقی، افراد تلاش می‌کنند با استناد به تصرف مستمر و بدون اعتراض مالک اصلی، ادعای مالکیت کنند. این موضوع به‌طور خاص در املاک بدون سند رسمی یا املاک دارای اختلافات مالکیتی ممکن است مطرح شود. اما در خصوص املاک دارای سند رسمی، به‌خصوص در املاک تجاری، ادعای مالکیت تنها با تصرف بلندمدت، بدون سند یا مبایعه‌نامه، قابل اثبات نیست.
ماده ۳۰۵ قانون مدنی و استناد به تصرف
بر اساس ماده ۳۰۵ قانون مدنی ایران، در صورتی که فردی ملکی را به نحو متصرفانه و بدون مزاحمت از سوی مالک استفاده کند، این تصرف می‌تواند یکی از امارات اثبات مالکیت باشد. اما چنین تصرفی باید با شرایط خاصی مانند استمرار، علنی بودن، و بدون رضایت مالک باشد. بنابراین، در اجاره‌هایی که با رضایت موجر بوده‌اند، تصرف مستأجر دلیلی برای مالکیت نخواهد بود.
مدت زمان مشخصی وجود ندارد
در قانون، هیچ زمان مشخص و ثابتی مانند “۵ سال یا ۱۰ سال سکونت” برای تبدیل حق اجاره به حق مالکیت ذکر نشده است. حتی اگر مستأجر ۳۰ سال هم در ملک باقی بماند، بدون سند رسمی مالکیت یا قرارداد خرید معتبر، نمی‌تواند ادعای مالکیت قانونی داشته باشد.
آیا خرید سرقفلی، موجب حق مالکیت برای مستاجر خواهد بود؟
یکی از بزرگ‌ترین سوءتفاهم‌ها در میان مردم، به‌ویژه مستاجران املاک تجاری، این است که تصور می‌شود خرید سرقفلی مساوی با مالکیت ملک است. در حالی که سرقفلی، صرفاً حقی است که به مستأجر اجازه می‌دهد در ملک تجاری فعالیت کند، نه اینکه مالک آن شود.
تعریف سرقفلی و تفاوت آن با مالکیت
سرقفلی به معنای حق استفاده و بهره‌برداری تجاری از یک ملک است که معمولاً به دلیل سابقه فعالیت، شهرت کسب‌وکار، و موقعیت مکانی ایجاد می‌شود. این حق از سوی موجر (مالک ملک) به مستأجر واگذار می‌شود و مستأجر در قبال آن مبلغی پرداخت می‌کند.
اما باید توجه داشت که حتی در صورت پرداخت سرقفلی، سند رسمی مالکیت ملک به نام مستأجر صادر نمی‌شود و همچنان مالک اصلی ملک، کسی است که سند به نام او ثبت شده است.
حقوق ناشی از سرقفلی
داشتن سرقفلی برای مستأجر امتیازاتی ایجاد می‌کند؛ از جمله:
- حق ادامه فعالیت تجاری در ملک
- حق دریافت مبلغ سرقفلی هنگام تخلیه (به نرخ روز)
- محدودیت در حق تخلیه از سوی موجر، مگر با پرداخت سرقفلی
اما این حقوق، در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم می‌شود و هرگز منجر به انتقال مالکیت نخواهد شد.
برای اثبات مالکیت، وجود سند رسمی، مبایعه‌نامه یا حکم قطعی دادگاه الزامی است. اگر مستأجر تنها دارنده سرقفلی باشد و ادعای مالکیت کند، در صورتی که نتواند مستندات رسمی ارائه دهد، این ادعا در دادگاه مردود خواهد شد.
سوالات متداول
در این بخش سوالات متداول در مورد ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر را مشاهده می فرمایید که در قالب مشاوره حقوقی توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است:
❓بنده ملکی نسقی دارم که به عنوان نمایشگاه اجاره دادم و مستأجر یک‌سری خرج کرده توش مثل زدن کاشی و ساخت بنای ۱۴ متری… متراژ زمین ۵۰۰ متر… می‌خواستم بدونم آیا مستأجر بعداً می‌تواند ادعای مالکیت کند؟ بابت این هزینه‌ها… ما بنچاق معتبر داریم البته…
✅ خیر، نمی‌تواند چنین ادعایی داشته باشد. به صرف انجام هزینه‌ها و ساخت و ساز جزئی، ادعای مالکیت معتبر نیست، به‌خصوص اگر بنچاق رسمی در اختیار مالک باشد.
❓آیا در اجاره ماندن یک واحد آپارتمان برای سالیان طولانی مثلاً ده سال در عهده مستأجر، این مستأجر می‌تواند ادعای مالکیت یا هر ادعایی دیگری در این خصوص داشته باشد؟ با توجه به اینکه این واحد در پایان هر سال تمدید شده و اجاره‌نامه جدید تنظیم شده است.
✅ خیر، صرف اقامت بلند مدت یا تمدید سالانه اجاره‌نامه دلیلی برای ایجاد حق مالکیت نیست. مستأجر در این شرایط نمی‌تواند ادعای مالکیت کند.
❓ شرکت تعاونی یک باب مغازه به یک مستأجر اجاره داده که الان به مدت ده سال هست که در آن مغازه می‌باشد. می‌خواستم بدونم از لحاظ قانونی می‌تونه در مورد ملک ادعایی داشته باشه (سرقفلی، مالکیت و…)؟ ممنون می‌شم راهنمایی کنید.
✅ اگر قرارداد اجاره بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ باشد و حق سرقفلی به‌طور صریح پرداخت نشده باشد، مستأجر نمی‌تواند ادعایی در مورد مالکیت یا سرقفلی داشته باشد. در غیر این‌صورت، بسته به جزئیات قرارداد و پرداخت‌ها، ممکن است امکان پیگیری باشد که نیاز به بررسی دقیق‌تر دارد.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با مشاوران حقوقی ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.