اگر درگیر یک مزایده ثبتی شده‌اید که به نظرتان روند آن ناعادلانه بوده یا با نقض مقررات قانونی همراه بوده است و یا اینکه مواردی وجود داشته است که مزایده بی اطلاع بوده اید و یا برخلاف قانون دارایی شما به مزایده گذاشته شده است، نگران نباشد، باید بدانید که قانون برای این موقعیت ها راهکارهایی در نظر گرفته است و امکان ابطال مزایده ثبتی وجود دارد.
در این مطلب تلاش کرده‌ایم با نگاهی کاربردی و حقوقی، مسیر اعتراض و ابطال مزایده های ثبت شده را برای شما روشن کنیم و تمامی نکات مهم را در خصوص شرایط و مراحل این فرآیند توضیح دهیم. همچنین در نظر داشته باشید شما می توانید برای کسب خدمات مشاوره ای با مجموعه ایران لگال تماس حاصل فرمایید.
مزایده ثبتی چیست؟
مزایده ثبتی یکی از شیوه‌های قانونی برای فروش اموال اشخاص بدهکار است که تحت نظارت اداره ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌گیرد. این فرآیند با صدور اجرائیه بر اساس یک سند رسمی یا قبوض اقساطی لازم‌الاجرا آغاز می‌شود و به منظور استیفای حقوق طلبکار، اموال بدهکار بازداشت و از طریق مزایده به فروش می‌رسد. پیشنهاد‌دهندگان می‌توانند در مزایده شرکت کرده و در صورت داشتن بالاترین پیشنهاد، مالک آن مال شوند.
ابطال مزایده ثبتی به معنای بی‌اعتبار اعلام شدن فرآیند مزایده‌ای است که برخلاف مقررات قانونی صورت گرفته یا حقوق اشخاص در آن نقض شده است. این امر می‌تواند پس از انجام مزایده، یا حتی پس از انتقال سند به خریدار نیز مطرح گردد، مشروط بر آن‌که دلایل قانونی روشنی برای آن وجود داشته باشد. مواردی چون عدم رعایت تشریفات قانونی، عدم ابلاغ به بدهکار، ارزیابی نادرست، تعلق مال به شخص ثالث یا حتی ورشکستگی بدهکار از مهم‌ترین جهات این ابطال به شمار می‌روند.
نحوه ابطال مزایده ثبتی
حالاتی که می‌توان بر اساس آن ها درخواست ابطال مزایده ثبت شده را ارائه داد به شرح زیر است:
- عدم ابلاغ تاریخ مزایده به بدهکار: اگر اطلاع‌رسانی رسمی در خصوص زمان برگزاری مزایده انجام نشده باشد، مزایده از اساس فاقد وجاهت قانونی است.
- تعلق مال به شخص ثالث: اگر مال مورد مزایده در مالکیت فرد دیگری باشد، مزایده نقض مالکیت وی تلقی شده و قابل ابطال است.
- در رهن بودن مال: اموال در رهن قرار گرفته را نمی‌توان بدون فک رهن به مزایده گذاشت.
- ایفای تعهد توسط بدهکار: اگر بدهکار پیش از مزایده دین خود را پرداخت کرده باشد، دیگر دلیلی برای ادامه عملیات اجرایی وجود ندارد.
- شمول مقررات مستثنیات دین: برخی اموال مثل محل سکونت، ابزار کار و … قابل توقیف نیستند و در صورت فروش در مزایده، مزایده قابل ابطال خواهد بود.
- عدم رعایت تشریفات قانونی: مانند انجام مزایده بدون حضور نماینده دادسرا یا عدم انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار.
- ارزیابی غیر معتبر: اگر نظر کارشناس مربوطه پس از مهلت قانونی ارائه شده یا مدت اعتبار آن منقضی شده باشد.
- ورشکستگی بدهکار: اگر بدهکار قبل یا در حین اجرای مزایده ورشکسته شده باشد، باید عملیات اجرایی متوقف شود و ادامه آن غیرقانونی است.
در چه شرایطی مزایده ثبتی متوقف می شود؟
بر اساس ماده ۱۴۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، عملیات اجرایی مزایده در موارد خاصی می‌تواند متوقف شود:
- صدور دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی از سوی دادگاه.
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا زمان رسیدگی و صدور رای هیات نظارت.
- صدور رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت دایر بر ابطال عملیات اجرایی.
- پرداخت کامل مطالبات طلبکار به همراه حقوق اجرایی.
مهلت اعتراض به عملیات مزایده ثبتی
مطابق ماده ۱۶۹ آیین‌نامه مذکور، هر ذینفعی اعم از متعهد سند یا شخص ثالث، می‌تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ تصمیم رئیس ثبت، شکایت خود را به اداره ثبت محل یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار ارائه دهد. در این صورت، موضوع در هیأت نظارت مطرح شده و تصمیم نهایی اتخاذ خواهد شد.
نحوه ابطال مزایده بعد از انتقال سند
هرچند ممکن است سند رسمی انتقال مال در مزایده صادر شده باشد، اما ابطال آن همچنان امکان‌پذیر است. در این حالت، باید دادخواستی با موضوع ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی به دادگاه حقوقی تقدیم شود. دادگاه پس از بررسی دلایل و مستندات ارائه‌شده، در صورتی که دلایل را موجه بداند، رای به ابطال عملیات اجرایی صادر می‌کند.
نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی:
شما می توانید نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی را با کلیک بر روی نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی دریافت نمایید.
توجه داشته باشید که در حالات زیر می توانید با جایگزینی دلیل در متن اصلی اقدام به ارسال دادخواست نمایید:
- عدم ابلاغ صحیح آگهی مزایده به اینجانب به عنوان بدهکار یا ذی‌نفع و محروم شدن از حق دفاع قانونی
- مال مورد مزایده از مستثنیات دین بوده و اصولاً قابل بازداشت و فروش نمی‌باشد
- مال در رهن بانک بوده و مزایده بدون فک رهن برگزار شده است
- ارزش واقعی مال ارزیابی نشده و قیمت پایه مزایده به طرز فاحش کمتر از قیمت واقعی بوده است
- مزایده بدون رعایت تشریفات ماده ۱۲۲ آیین‌نامه از جمله درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار برگزار شده است
مرجع صالح برای رسیدگی
حال برای اینکه بدانید که از طریق کدام مرجع می توانید برای ابطال مزایده ثبتی اقدام نمایید باید در نظر داشته باشید که مطابق ماده ۱۷۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا:
- اگر هنوز سند انتقال رسمی تنظیم نشده باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل و هیأت نظارت است.
- اما اگر سند انتقال صادر شده باشد، صلاحیت رسیدگی با دادگاه عمومی حقوقی است.
جبران خسارت در صورت ابطال مزایده
در صورتی که ابطال مزایده موجب ضرر و زیان به شخصی شود (مثلاً برنده مزایده)، وی می‌تواند با استناد به قاعده «لاضرر» و اصل ۱۷۱ قانون اساسی، خسارات خود را مطالبه کند. اگر تقصیر از جانب مأموران ثبت یا طرف‌های دیگر باشد، آن اشخاص مکلف به جبران خسارت خواهند بود و در غیر این‌صورت، ممکن است جبران خسارت از بیت‌المال صورت گیرد.
سوالات متداول
در این قسمت می توانید سوالات متداول که توسط مراجعه کنندگان یا پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده فرمایید. توجه داشته باشید که شما می توانید برای دریافت مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای ما تماس حاصل فرمایید:
❓ در مزایده‌ای صوری و بدون الصاق آگهی و رعایت تشریفات قانونی، منزلم که در رهن بانک بود، با قیمت ناچیز به فردی فروخته شد و رئیس ثبت از رسیدگی به شکایتم خودداری کرده است. با توجه به اینکه چندین نفر در این مزایده قوانین را رعایت نکرده‌اند، برای جبران خسارت باید اداره کل ثبت را مخاطب قرار دهم یا افرادی که قانون را رعایت نکرده‌اند؟
✅ در صورتی که مزایده بدون رعایت تشریفات قانونی مانند الصاق آگهی و اطلاع‌رسانی انجام شده باشد، شما می‌توانید به استناد تخلف در روند مزایده، از اشخاص دخیل مانند مسئول اجرای ثبت، کارشناسان مربوطه و حتی خریدار در صورت علم به تخلف، شکایت کنید.
اگر اداره ثبت هم در اجرای وظایف نظارتی خود کوتاهی کرده باشد، امکان طرح شکایت علیه اداره مربوطه نیز وجود دارد. پیشنهاد می‌شود برای تشخیص دقیق مسئولیت‌ها و پیگیری حقوقی مؤثر، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.
❓ در جلسه رسیدگی به من گفتند که مزایده به صورت سیستمی برگزار نمی‌شود، اما بعداً متوجه شدم که مهلت ثبت سیستمی را نداشتم. برای ابطال مزایده چه کاری باید انجام دهم؟
✅ اگر به شما اطلاع‌رسانی دقیق و رسمی درباره زمان و نحوه برگزاری مزایده انجام نشده و در نتیجه از شرکت در مزایده محروم شده‌اید، می‌توانید به دلیل عدم رعایت اصول اطلاع‌رسانی، درخواست ابطال مزایده بدهید. در این موارد ارائه مدارک کافی و مراجعه به مرجع صالح مانند دادگاه یا اداره ثبت الزامی است. مشورت با وکیل نیز برای تنظیم دقیق دادخواست ضروری است.
❓ برای من ابلاغیه‌ای با این مضمون آمده: شکایت شخصی مبنی بر اعسار از پرداخت هزینه دادرسی و ابطال عملیات اجرایی. در وقت مقرر فوق جهت استماع گواهی در شعبه حاضر شوید. معنی این چیست؟
✅ این ابلاغیه به این معناست که فردی که از عملیات اجرایی (مانند مزایده) ناراضی است، در کنار درخواست ابطال آن، مدعی است که توان پرداخت هزینه دادرسی را ندارد و تقاضای اعسار داده است. حضور شما در شعبه برای ارائه گواهی یا اظهارات در رابطه با این موضوع لازم است. عدم حضور ممکن است منجر به صدور تصمیم یک‌طرفه شود.
❓ حدود سه سال پیش، دادگاه دستور فروش پنج پلاک ثبتی مشاعی را صادر کرد و مزایده انجام شد. اما اکنون متوجه اشتباهاتی در عملیات اجرایی شده‌ایم. آیا با توجه به این اشتباهات، این مزایده قابل ابطال است؟ آیا من به عنوان وارث پدرم باید به عنوان شخص ثالث یا اصحاب دعوا درخواست ابطال دهم؟
✅ اگر اشتباهات مؤثر و جدی در روند اجرای مزایده صورت گرفته باشد، امکان طرح دعوی برای ابطال آن وجود دارد. شما به عنوان وارث، در صورتی که در پرونده اصلی طرف دعوا نبوده‌اید، باید به عنوان شخص ثالث وارد پرونده شوید و درخواست ابطال بدهید. اثبات اشتباهات اجرایی نیازمند جمع‌آوری مدارک و مشاوره حقوقی دقیق است.
❓ ملک من توسط دادگاه به مزایده گذاشته شده اما آگهی مزایده به محل نصب نشده و من هم از فروش مزایده اطلاعی نداشتم. آیا امکان ابطال مزایده وجود دارد؟
✅ بله، عدم نصب آگهی و اطلاع‌رسانی صحیح برخلاف مقررات آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است و موجب بی‌اعتباری مزایده می‌شود. در صورت اثبات این موضوع، می‌توانید برای ابطال مزایده به دادگاه یا اداره ثبت مربوطه مراجعه کنید.
❓ یکی از برادران ملک پدری را به مزایده گذاشت و قیمت پایه بسیار پایین بود. اعتراض کردم اما رد شد. اطلاع از مزایده کافی نبود و به درستی انجام نشد. آیا می‌توان برای ابطال اقدام کرد؟
✅ اگر قیمت پایه غیرواقعی بوده یا اطلاع‌رسانی ناقص انجام شده باشد، مزایده می‌تواند با ایراد مواجه شود. شما در صورتی که بتوانید تخلفات را مستند و ثابت کنید، امکان طرح دادخواست ابطال مزایده را دارید. مشورت با وکیل و بررسی مستندات مزایده از جمله آگهی، نظریه کارشناس و صورت‌جلسات ضروری است.
نتیجه‌گیری
ابطال مزایده ثبتی از پیچیده‌ترین دعاوی ثبتی محسوب می‌شود که نیاز به احاطه کامل بر قوانین، آیین‌نامه‌ها و رویه‌های قضایی دارد. چه در مرحله قبل از تنظیم سند رسمی و چه بعد از آن، اشخاص ذی‌نفع می‌توانند از ابزارهای قانونی برای دفاع از حقوق خود استفاده کنند. مشورت با وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند به کاهش ریسک و افزایش شانس موفقیت شما در پرونده کمک کند.
دفتر حقوقی ما با بهره‌گیری از وکلای مجرب در زمینه دعاوی ثبتی آماده ارائه مشاوره تخصصی و تنظیم حرفه‌ای دادخواست های مرتبط با ابطال مزایده ثبتی است. با ما تماس بگیرید تا در مسیر احقاق حق، در کنار شما باشیم.