ابطال سند رسمی مالکیت: شرایط، روند قانونی و نمونه دادخواست
ابطال سند رسمی، یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در زمینه املاک و اسناد است که با هدف بی‌اعتبار کردن یک سند ثبتی به دلایل قانونی همچون جعل، صوری بودن معامله یا عدم رعایت تشریفات قانونی مطرح می‌شود.
در این مقاله، به بررسی کامل شرایط ابطال سند رسمی به‌ویژه سند رسمی مالکیت، مراحل قانونی آن، مدارک لازم، مراجع صالح رسیدگی و نمونه دادخواست خواهیم پرداخت.
سند رسمی چیست و چه تفاوتی با سند عادی دارد؟
مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی، سندی است که توسط مأمور رسمی دولت و در حدود صلاحیت قانونی او، با رعایت تشریفات تنظیم می‌گردد. از جمله این اسناد می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی (مثل بیع‌نامه، صلحنامه و هبه‌نامه رسمی)
- اسناد صادره از اداره ثبت اسناد و املاک (مثل سند مالکیت رسمی)
- اسناد ثبت‌شده در دفاتر ازدواج و طلاق
در مقابل، سند عادی سندی است که بین افراد تنظیم شده و فاقد پشتوانه ثبتی رسمی است، مگر در مواردی که طرف مقابل امضا یا آن را تأیید کند.
دلایل و موارد قانونی امکان ابطال سند رسمی
ابطال سند رسمی تنها در شرایط خاصی و با حکم قطعی دادگاه انجام پذیر است. برخی از مهم‌ترین دلایل قانونی ابطال سند رسمی عبارتند از:
الف) جعل سند رسمی
جعل می‌تواند به دو صورت مادی (مثلاً تغییر امضا، الحاق یا حذف در سند) و معنوی (درج اطلاعات غیرواقعی توسط سردفتر) انجام شود. در این موارد با اثبات جعل در دادگاه کیفری و صدور حکم، دادگاه حقوقی می‌تواند دستور ابطال سند را صادر کند. در مطلبی تحت عنوان ابطال سند جعلی در دادگاه به صورت مشخص به این بخش پرداخته ایم.
ب) معاملات صوری
اگر طرفین صرفاً برای فرار از دین یا فریب شخص ثالث، معامله‌ای را به صورت غیرواقعی انجام دهند و سند رسمی تنظیم شود، در صورت اثبات صوری بودن، این سند قابل ابطال است.
ج) معامله معارض
زمانی‌که فردی یک ملک را به بیش از یک نفر منتقل کند و دو سند برای آن صادر شود، سندی که تاریخ ثبت آن دیرتر است سند معارض تلقی می‌شود و با حکم هیأت نظارت اداره ثبت یا دادگاه ابطال خواهد شد.
د) فقدان شرایط اساسی صحت معامله
مواردی نظیر محجور بودن یکی از طرفین، عدم اهلیت قانونی، اجبار، اکراه یا اشتباه در قرارداد از جمله شرایطی است که موجب ابطال سند رسمی خواهد شد.
هـ) صدور سند جهت تضمین بدون قصد واقعی انتقال
در مواردی که انتقال صرفاً جهت تضمین وام یا تعهد انجام شده ولی به عنوان انتقال قطعی در سند ثبت شده باشد، با اثبات موضوع، سند قابل ابطال است.
مراحل قانونی ابطال سند رسمی
برای ابطال سند رسمی باید مراحل قانونی خاصی طی شود:
- مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی که از این رو می توانید با وکلای ما در ایران لگال مشورت نمایید.
- تهیه مدارک لازم شامل سند مورد نظر، شناسنامه، کارت ملی، ادله اثباتی
- تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- پرداخت هزینه دادرسی و ثبت دادخواست در دادگاه صالح
- تشکیل جلسه رسیدگی در دادگاه و ارائه دلایل
- صدور رأی دادگاه در صورت احراز شرایط ابطال سند
- در صورت قطعی شدن رأی، اصلاح وضعیت ثبتی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک
در ادامه این مطلب، اطلاعات دیگر شامل مدارک لازم، نمونه دادخواست و مرجع رسیدگی کننده به این موضوع را برایتان مشخص خواهیم نمود.
مدارک لازم، نمونه دادخواست برای طرح دعوای ابطال سند رسمی
اول از همه باید بدانید که مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی، دادگاه عمومی حقوقی است. بر اساس نوع مال (منقول یا غیرمنقول):
- در اموال منقول، دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.
- در اموال غیرمنقول مانند ملک، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت دارد.
در نظر داشته باشید که شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به این دعوا را ندارند.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای ابطال سند:
جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت، مدارک زیر مورد نیاز است:
کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی
اصل سند رسمی مورد نظر
ادله اثباتی (حکم کیفری جعل، استشهادیه شهود، قراردادهای پیشین و…)
نمونه دادخواست تنظیم‌شده در قالب Word یا نسخه چاپی
مدارک ثبت‌نام سامانه ثنا
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی
نمونه دادخواست ابطال سند رسمی به شکل زیر است:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام؛
احتراما، اینجانب … فرزند … به شماره ملی … ساکن …، به استناد سند مالکیت پیوست، مالک شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان به شماره پلاک ثبتی … بوده‌ام. متاسفانه مشتکی‌عنه آقای … بدون مجوز قانونی، ملک مذکور را به شخص ثالث فروخته و برای آن سند رسمی به شماره … تنظیم نموده است.
با عنایت به اینکه حسب رأی قطعی شماره … صادره از شعبه … دادگاه کیفری، مشارالیه به جرم فروش مال غیر محکوم شده، لذا مستند به مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، و ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، صدور حکم ابطال سند رسمی شماره … و بازگشت وضعیت به حالت اولیه را از محضر دادگاه تقاضا دارم.
با تشکر – امضا
در صورت نیاز به دریافت این متن می توانید بر روی نمونه دادخواست ابطال سند رسمی کلیک نمایید.
سوالات متداول
در این قسمت می توانید سوالات متداول و پرتکرار که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده فرمایید. در نظر داشته باشید که برای کسب اطلاعات مشاوره ای می توانید با وکلای ایران لگال تماس حاصل فرمایید و مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی آنلاین دریافت نمایید و در مراحل بعدی نیز امکان پیگیری پرونده شما توسط وکلای ما وجود خواهد داشت.
من مجعولیت یک سند عادی را در دادگاه کیفری اثبات کرده‌ام و حکم قطعی شده است. حال با توجه به انتقال ملک با استفاده از این سند مجعول و صدور سند رسمی، آیا باید ابطال سند عادی مجعول یا بطلان معامله را درخواست کنم یا فقط ابطال سند رسمی کافی است؟
در این شرایط ابتدا باید بطلان معامله منشأ و سپس ابطال سند رسمی را از دادگاه حقوقی درخواست کنید. اثبات جعلیت کیفری برای ابطال سند رسمی کافی نیست و اقدام حقوقی بیشتری نیاز است.
آیا امکان ابطال سندی که به صلح رسیده است وجود دارد؟
برای ابطال سند صلح، بررسی مدارک و اسناد مربوطه ضروری است. شرایط خاص قانونی و حقوقی باید رعایت شود و برای این‌کار، بهتر است با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
وکیل شاکی با صلحنامه جعلی دادخواست ابطال سند رسمی مرا داده‌اند و هنوز ابلاغ نشده است. چگونه می‌توانم آمادگی داشته باشم تا غافلگیر نشوم؟
بهتر است شما نیز اسناد و مدارک خود را بررسی کنید و در صورت نیاز ادعای جعل مطرح کنید. آماده‌سازی دفاعیه و مشاوره با یک وکیل حقوقی می‌تواند در جلوگیری از غافلگیری مفید
من پدرم زودتر از پدر بزرگم فوت میکنه و از سهمش دو دانگ به آنها می‌رسد و آنها هم فوت می‌کنند و به عمه‌هایم و عموهایم می‌رسد. عموی من با یک وکالت که از پدربزرگم گرفته و درست کردن قولنامه دستی ادعا می‌کند که کل سهم پدری‌اش را خریده و ادعای او مورد قبول قاضی قرار نگرفته. الان برام ابلاغیه اومده مطالبه دادرسی و ابطال سند. در ضمن یکی از عموها و عمه‌ها سهمشان را داده‌اند به ما و سند زده‌اند. ممنون میشم توضیح بدید که ابطال سند چی هست؟
خواهان علیه شما دادخواست ابطال سند داده است. شما میتوانید از طریق سامانه ثنا منضمات دادخواست را مشاهده و پرینت بگیرید تا متن کامل شرح خواسته را بررسی کنید. در این‌گونه پرونده‌ها، نقش مدارک و دفاعیات شما در رد دعوای خواهان بسیار کلیدی است.
بنده خوانده هستم در پرونده اثبات مالکیت و منشأ سند خواهان سندی هست که به دلایل معتبری که دارم هیچ ارتباطی به ملک مورد بحث ندارد. ضمن اینکه این سند واقعیت دارد و با املاک و اشخاص دیگری تنظیم شده و هیچگونه ارتباطی با ملک مورد بحث ندارد. خدمت عزیزان عرض شود که چنانچه بنده بصورت مجزا و جداگانه نسبت به سند ایشان دادخواست بدهم از واژه ابطال سند یا بطلان سند استفاده کنم؟
در این مورد استفاده از عنوان “ابطال سند” برای دادخواست مناسب‌تر است، چرا که شما ادعا دارید سند مذکور ربطی به ملک مورد نظر ندارد و خواهان به اشتباه یا سوءنیت به آن استناد کرده است.
برای ارائه پاسخ دقیق‌تر و راهنمایی حقوقی کامل، نیاز به بررسی جزئیات بیشتر پرونده وجود دارد. به‌ویژه محتوای سند مورد اختلاف، تاریخ آن و ارتباط آن با ملک محل دعوا باید دقیقاً بررسی شود. در صورتی که سند مرتبط با رهن باشد نیز، میتوانید دادخواست “ابطال سند رهنی” یا “بطلان عقد رهن” مطرح نمایید.
سلام چند سال پیش خانه‌ای خریدیم بعد از مدتی متوجه شدیم خانه به کسی دیگر هم فروخته شده و سند به نام آن شخص شده. حالا بعد از چند سال اعتراض شخص ثالث و دادگاه رفتن و وکیل گرفتن، سند آن شخص ابطال گردید. وقتی خواستیم برای تنظیم سند مراجعه کنیم فهمیدم که از روی سند ۲۲۰ میلیون وام گرفته شده. با توجه به ابطال سند، حالا تکلیف این وام چی میشه؟
با توجه به اینکه سند رسمی به نام فرد قبلی ابطال شده است، اصولاً تمامی آثار و تبعات قانونی ناشی از آن نیز بی‌اثر خواهد شد، از جمله وامی که با استفاده از آن سند دریافت شده است. در این شرایط، بانک صادرکننده وام می‌تواند برای وصول مطالبات خود از گیرنده وام اقدام کند، نه از شما به‌عنوان مالک فعلی. برای اطمینان از رفع توقیف یا قفل روی ملک، باید مراحل قانونی رفع بازداشت در اداره ثبت انجام شود و در صورت لزوم، با دادخواست الزام به تنظیم سند قطعی، انتقال ملک به نام شما پیگیری گردد.
کلام آخر
ابطال سند رسمی فرآیندی تخصصی و پیچیده است که بدون دانش حقوقی کافی ممکن است منجر به تضییع حقوق افراد شود. توصیه می‌شود پیش از طرح دعوا، از مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در زمینه دعاوی ثبتی و ملکی استفاده نمایید. از این رو میتوانید با وکلای متخصص ایران لگال در امور ملکی استفاده نمایید.