اموال وقفی یا مال موقوفه، از جمله مفاهیم حقوقی مهم و ریشهداری هستند که در بستر فرهنگ اسلامی و قوانین مدنی ایران جایگاه ویژهای دارند. وقف، به عنوان یکی از عقود رایج، به حالتی اطلاق میشود که در آن مال مشخصی از سوی مالک آن (واقف) از مالکیت شخصی خارج شده و منافع آن در راه خدا و امور عامالمنفعه صرف میشود. در نتیجه، مالی که از طریق این عقد، از گردش عادی خارج شده و دارای شرایط و مقررات خاصی در استفاده و انتقال است، «مال وقفی» یا «مال موقوفه» نام دارد.
برخلاف سایر اموال که خرید، فروش، رهن یا ارثبری آنها مطابق قواعد عمومی معاملات صورت میگیرد، مال وقفی دارای ساختار خاص حقوقی است. به همین دلیل شناخت این نوع اموال، شرایط وقف، نحوه استفاده از آنها، موارد استثنایی فروش یا رهن، و همچنین نقش متولیان در اداره آن اهمیت زیادی دارد.
در این مقاله، قصد داریم به صورت کامل و مرحله به مرحله به بررسی موضوع «مال وقفی» بپردازیم. ابتدا توضیح میدهیم مال وقفی چیست، سپس شرایط استفاده از این اموال، چگونگی اداره آنها، موارد مجاز برای خرید و فروش و رهن مال موقوفه را بررسی خواهیم کرد.
مال وقفی چیست؟
برای درک دقیق مفهوم مال وقفی، ابتدا باید بدانیم که «وقف» به عنوان یک عقد حقوقی در قانون مدنی ایران چگونه تعریف شده است. طبق ماده ۵۵ قانون مدنی: «وقف، عبارت است از اینکه عین مال، حبس و منافع آن، تسبیل شود». این تعریف دربردارنده دو بخش کلیدی است:
- حبس عین مال: یعنی مالکیت مال از واقف (وقفکننده) سلب میشود و دیگر قابل خرید و فروش یا انتقال نیست.
- تسبیل منافع: به معنای صرف منافع مال در امور خیرخواهانه، دینی یا اجتماعی است، مثل ساخت مسجد، مدرسه، درمانگاه یا کمک به اقشار خاص.
مالی که این شرایط را داشته باشد، «مال موقوفه» نام دارد. این اموال بهمحض تحقق وقف، از دارایی شخصی واقف خارج میشوند و شخصیت حقوقی مستقل پیدا میکنند. از اینرو هیچکس حتی خود واقف نیز نمیتواند دوباره آن را به تملک خود درآورد یا به تصرف شخصی دیگری بدهد.
انواع وقف و تأثیر آن در تعریف مال وقفی
وقف بر اساس دامنه افرادی که از آن بهرهمند میشوند به دو نوع تقسیم میشود:
- وقف خاص: وقف برای افراد مشخص و محدود مانند فرزندان، بستگان یا گروه خاصی از افراد.
- وقف عام: وقف برای عموم مردم یا دستهای نامحدود مانند دانشآموزان، بیماران، زائران و…
در هر دو نوع وقف، مالی که مورد وقف قرار گرفته باشد، مادامی که شرایط قانونی وقف رعایت شده باشد، بهعنوان مال وقفی شناخته میشود.
شرایط تبدیل شدن یک مال به مال وقفی
برای اینکه یک مال، مال وقفی محسوب شود، تحقق شرایط زیر ضروری است:
- ایجاب و قبول معتبر: واقف باید بهصورت قطعی اعلام کند که مال را وقف میکند و این ایجاب توسط موقوفعلیهم یا نماینده آنها (در وقف عام، متولی) قبول شود.
- قبض مال: مال موقوفه باید توسط موقوفعلیهم یا متولی قبض شود. بدون این قبض، وقف تحقق کامل پیدا نمیکند.
- عین بودن مال: مال وقفی باید «عین» باشد، یعنی یک مال مشخص و موجود فیزیکی، نه یک منفعت یا بدهی.
بنابراین، مال وقفی، مالی است که توسط شخصی با رعایت تشریفات قانونی، وقف شده و پس از تحقق وقف، مالکیت آن سلب شده و منافعش برای امور خاص و مشخص مصرف میشود.
چه چیزهایی را میتوان وقف کرد؟
برای اینکه مالی قابلیت وقف داشته باشد، باید دارای شرایط و ویژگیهای خاصی باشد که قانون مدنی بهطور دقیق آنها را مشخص کرده است. طبق مواد ۵۸، ۶۴ و ۶۷ قانون مدنی، اموالی که قصد داریم وقف کنیم باید ویژگیهایی داشته باشند که در ادامه به آنها میپردازیم:
۱. مال باید قابل بقا باشد
بر اساس ماده ۵۸ قانون مدنی، فقط مالی را میتوان وقف کرد که با استفاده از آن، اصل مال از بین نرود. به عبارت دیگر، مال باید مصرفنشدنی و قابل بقا باشد.
مثالهای قابل وقف: خانه، زمین، خودرو، درختان میوه، مغازه
مثالهای غیرقابل وقف: خوراکیها، دارو، سوخت و دیگر اقلامی که با مصرف از بین میروند
۲. مال باید قابل قبض و تصرف باشد
طبق ماده ۶۷ قانون مدنی، مال وقفی باید بهگونهای باشد که قابل تحویل (قبض) و تصرف فیزیکی یا حقوقی باشد. این یعنی:
- باید وجود خارجی داشته باشد.
- مالک آن بتواند آن را به متولی یا موقوفعلیهم تحویل دهد.
بنابراین، نمیتوان چیزی را که وجود ندارد یا قابل تحویل نیست (مانند یک ایده یا طرح فکری) وقف کرد.
۳. مالکیت کامل مال
وفق ماده ۵۷ قانون مدنی، تنها شخصی که مالکیت تام و کامل بر مال دارد، میتواند آن را وقف کند. یعنی:
- مستأجر، وکیل، یا شخصی که تنها حق استفاده یا اجاره از مال را دارد، نمیتواند آن را وقف کند.
- کسی که نسبت به بخشی از مال شریک است، فقط میتواند سهم خودش را وقف کند.
۴. نبود موانع شرعی و قانونی
طبق ماده ۶۶ قانون مدنی، وقف باید برای اهداف مشروع و قانونی باشد. وقف بر اعمال یا اهداف نامشروع (مثلاً برای حمایت از کارهای غیرقانونی یا فرار از پرداخت بدهی) باطل است.
۵. شرایط خاص در برخی اموال
بر اساس ماده ۶۴، اگر مالی در اجاره شخصی باشد (مثلاً زمین اجارهای)، باز هم میتوان آن را وقف کرد؛ البته مالکیت عین آن باید محفوظ باشد. همچنین اگر کسی حق ارتفاق در ملکی دارد (مثل حق عبور یا استفاده از چاه)، میتواند آن حق را وقف کند.
در مجموع، هر مالی که دارای شرایط قانونی و شرعی بالا باشد، قابل وقف است. اموالی مانند زمینهای کشاورزی، مغازهها، منازل مسکونی، کارخانهها و حتی سهم از یک ملک مشاع (در صورتی که مالک کل سهم خود باشد) قابل وقف هستند.
شرایط استفاده از مال موقوفه
استفاده از مال وقفی برخلاف سایر اموال شخصی، تابع شرایط و ضوابط خاصی است که در قانون مدنی به صراحت بیان شدهاند. رعایت این شرایط، ضامن حفظ اهداف واقف و جلوگیری از سوءاستفادههای احتمالی خواهد بود. در ادامه به مهمترین شرایط استفاده از اموال وقفی میپردازیم:
۱. تحقق صحیح عقد وقف
برای اینکه استفاده از مال وقفی مشروع و قانونی باشد، نخست باید عقد وقف به صورت صحیح واقع شده باشد. این یعنی:
- ایجاب و قبول باید میان واقف و موقوفعلیهم (در وقف خاص) یا متولی (در وقف عام) به درستی انجام شود.
- قبض مال توسط موقوفعلیهم یا متولی، شرط صحت عقد است. بدون این قبض، وقف کامل نمیشود و استفاده از مال قانونی نیست.
2. هدف وقف باید مشروع باشد
بر اساس ماده ۶۶ قانون مدنی، وقف باید برای مقاصد مشروع انجام شود. اگر نیت واقف فرار از پرداخت بدهی، پولشویی یا حمایت از فعالیتهای غیرقانونی باشد، وقف باطل بوده و استفاده از اموال نیز ممنوع است.
3. موقوفعلیهم باید در قید حیات باشند
مطابق ماده ۶۹ قانون مدنی، وقف بر افراد معدوم (غیر موجود) صحیح نیست، مگر اینکه به تبع شخص موجودی باشد. به عنوان مثال، فردی میتواند مالی را برای فرزند خود که زنده است وقف کند و شرط کند که پس از او، فرزند دیگرش که هنوز متولد نشده، بهرهمند شود.
4. تعیین سهم موقوفعلیهم
در وقف خاص، لازم است که سهم هر یک از افراد موقوفعلیهم بهصورت دقیق تعیین شود. این کار مانع از بروز اختلافات و تداخل در استفاده از منافع مال میشود. در وقف عام، این موضوع کمتر مطرح است، زیرا نفع عمومی مورد نظر است.
5. تبعیت از نیت واقف
یکی از مهمترین اصول در استفاده از مال موقوفه، رعایت ترتیبی است که واقف برای استفاده از منافع تعیین کرده است. گاهی واقف در وقفنامه مشخص میکند که چگونه و به چه ترتیبی باید از مال استفاده شود یا اختیار تعیین این نحوه استفاده را به متولی میسپارد.
مثال: واقفی زمینی را وقف مدرسهای کرده و در وقفنامه ذکر کرده است که فقط دانشآموزان بیبضاعت حق استفاده از آن را دارند. در این حالت، متولی یا اداره مدرسه باید دقیقاً طبق همین نیت اقدام کند.
نحوه اداره مال موقوفه
اداره اموال موقوفه، که در اصطلاح حقوقی به آن «تولیت» گفته میشود، فرآیندی بسیار حساس و مهم است. چرا که متولی یا نهاد مسئول، نقش محوری در حفظ، نگهداری و بهرهبرداری صحیح از این اموال ایفا میکند. در ادامه، به جزئیات نحوه اداره مال موقوفه بر اساس قوانین مدنی و شرعی میپردازیم:
۱. تولیت با چه کسی است؟
نخستین مسأله در اداره اموال موقوفه، تعیین متولی وقف است. به طور کلی سه حالت برای تعیین متولی وجود دارد:
- واقف، شخص یا اشخاصی را در وقفنامه به عنوان متولی معرفی میکند. در این صورت، همان افراد مسئول اداره خواهند بود.
- اگر متولی در وقفنامه تعیین نشده باشد، در وقف خاص، خود موقوفعلیهم به صورت جمعی یا فردی تولیت را بر عهده میگیرند.
- در وقف عام و در صورت عدم تعیین متولی، تولیت بر عهده سازمان اوقاف و امور خیریه خواهد بود.
۲. وظایف متولی چیست؟
متولی باید در جهت مصلحت موقوفه و اجرای نیت واقف عمل کند. برخی از وظایف اصلی او عبارتند از:
- نگهداری و تعمیر اموال وقفی
- اجاره دادن اموال و دریافت اجارهها
- پرداخت هزینههای نگهداری و تعمیرات
- توزیع منافع طبق دستور واقف
- تنظیم حساب مالی و ارائه گزارش به سازمان اوقاف یا دادگاه (در صورت نیاز)
۳. اداره توسط چند متولی چگونه است؟
اگر چند نفر به عنوان متولی تعیین شده باشند، اداره وقف ممکن است به یکی از روشهای زیر انجام شود:
- استقلال متولیان: هر متولی بهصورت مستقل وظایف خود را انجام میدهد و نیازی به موافقت دیگران ندارد. در این حالت، اقدام هر متولی نافذ است، مگر اینکه دخالت یا تداخلی در امور دیگران ایجاد کند.
- اجتماع متولیان: همه متولیان باید با توافق مشترک تصمیمگیری کنند. در این حالت، هیچکدام نمیتواند به تنهایی اقدامی انجام دهد.
- تقسیم وظایف: هر متولی مسئول یک بخش مشخص از امور است، مثلاً یکی مسئول اجاره دادن ملک و دیگری مسئول تقسیم درآمد میان موقوفعلیهم. در این حالت، استقلال در حوزه تعیینشده وجود دارد.
۴. عزل متولی چگونه ممکن است؟
متولی در صورت عدم رعایت مصلحت موقوفه، سوء مدیریت، فساد مالی یا تخلف از نیت واقف میتواند عزل شود. عزل ممکن است توسط:
- خود واقف (در صورت پیشبینی در وقفنامه)
- دادگاه صالح
- سازمان اوقاف (در وقف عام و در صورت داشتن صلاحیت قانونی)
۵. تکلیف متولی پس از فوت یا استعفا
در صورت فوت یا استعفای متولی، اگر جانشینی تعیین نشده باشد، در وقف خاص، موقوفعلیهم باید جانشین او را مشخص کنند و در وقف عام، سازمان اوقاف مسئول تعیین جایگزین خواهد بود.
مثال: واقفی، دو فرزندش را متولی تعیین کرده است. یکی از آنها فوت میکند. اگر در وقفنامه قید شده باشد که متولیان به صورت مستقل عمل میکنند، متولی زنده میتواند به تنهایی ادامه دهد. در غیر این صورت، باید متولی جایگزین از طریق دادگاه تعیین شود.
شرایط فروش مال موقوفه
بر اساس اصول شرعی و قوانین مدنی ایران، اموال موقوفه در حالت عادی قابل فروش نیستند؛ زیرا یکی از ویژگیهای اصلی وقف، «حبس عین» مال است؛ یعنی عین مال باید برای همیشه باقی بماند و تنها منافع آن مورد استفاده قرار گیرد. با این حال، در برخی موارد استثنایی و خاص، فروش مال موقوفه مجاز شمرده شده است که در ادامه به تفصیل توضیح داده میشود.
۱. اصل بر ممنوعیت فروش مال موقوفه
مطابق ماده ۸۸ قانون مدنی، «فروش مال موقوفه ممنوع است» و هرگونه انتقال مالکیت این اموال بدون اجازه قانونی، غیرقانونی و در برخی موارد میتواند مصداق فروش مال غیر یا حتی کلاهبرداری باشد.
۲. استثنائات قانونی فروش ملک وقفی:
با وجود ممنوعیت کلی، قانونگذار چند استثناء مشخص را در نظر گرفته است که در این موارد، فروش با مجوز قانونی و قضایی امکانپذیر است:
الف. احتمال خرابی یا از بین رفتن مال موقوفه
اگر ملک موقوفه در آستانه تخریب باشد یا استفاده از آن به دلیل فرسودگی و آسیبدیدگی غیرممکن یا خطرناک شده باشد، میتوان با مجوز دادگاه، اقدام به فروش آن کرد. در این صورت، مال موقوفه به مال دیگری که نزدیکترین کاربرد به نیت واقف دارد تبدیل میشود.
ب. اختلاف شدید میان موقوفعلیهم
در صورتی که بین موقوفعلیهم نزاع جدی و غیرقابل کنترل بر سر استفاده از مال موقوفه ایجاد شود و حتی بیم قتل یا ضرب و جرح برود، دادگاه میتواند برای حفظ جان انسانها، اجازه فروش مال را صادر کند.
ج. مجوز ولی فقیه یا رئیس سازمان اوقاف
مطابق قوانین جدید، در وقف عام اگر ولی فقیه یا رئیس سازمان اوقاف به نمایندگی از او، فروش مال را به مصلحت بداند، میتوان اقدام به فروش کرد؛ البته این موضوع باید در چارچوب مقررات شرعی و قانونی باشد و معمولاً با حکم یا اجازه کتبی صورت میگیرد.
۳. نکاتی مهم در مورد تبدیل مال موقوفه
مطابق ماده ۹۰ قانون مدنی، در صورتی که مال موقوفه فروخته شود، باید با بهای آن، ملکی مشابه و متناسب با نیت واقف خریداری شود. به این فرآیند، «تبدیل به اقرب به غرض واقف» گفته میشود.
مثال: اگر مدرسهای موقوفه به علت زلزله تخریب شود و قابل استفاده نباشد، درآمد حاصل از فروش آن باید صرف خرید یا ساخت مدرسهای دیگر شود.
۴. نکات کلیدی در خرید و فروش ملک وقفی
- بدون مجوز رسمی از سازمان اوقاف، خرید و فروش باطل و غیرقانونی است.
- در صورت اجازه فروش، خریدار باید شرایط خاصی از جمله پرداخت اجاره سالانه یا تبدیل ملک به کاربرد مشابه را بپذیرد.
- در برخی موارد، پس از پایان مدت اجاره (مثلاً ۹۹ سال)، سازمان اوقاف درباره تمدید یا واگذاری ملک تصمیمگیری خواهد کرد.
رهن مال موقوفه
رهن در حقوق مدنی ایران، قراردادی است که به موجب آن، بدهکار (راهن) مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار (مرتهن) میسپارد تا اگر در موعد مقرر، دین خود را پرداخت نکرد، طلبکار بتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را وصول کند. اما سوال مهم اینجاست: آیا اموال وقفی را میتوان در رهن گذاشت؟ پاسخ این سوال به دلایل قانونی، منفی است.
۱. ممنوعیت رهن اموال موقوفه
مطابق ماده ۷۷۳ قانون مدنی:
«هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نباشد، نمیتواند مورد رهن واقع شود.»
با توجه به اینکه اموال موقوفه قابل فروش یا انتقال نیستند، طبیعتاً نمیتوان آنها را نیز در رهن گذاشت؛ چرا که هدف اصلی رهن، قابلیت فروش مال برای پرداخت بدهی است. اگر این امکان وجود نداشته باشد، کارکرد رهن نیز عملاً بیاثر خواهد بود.
۲. فلسفه ممنوعیت رهن اموال وقفی
هدف اصلی از وقف، بهرهبرداری عمومی و خیریه از منافع مال است و حبس عین به این معناست که عین مال برای همیشه باقی بماند و قابل معامله نباشد. اگر امکان رهن اموال موقوفه وجود داشت، در صورت عدم پرداخت دین، مال موقوفه به فروش میرسید و عملاً از حالت وقف خارج میشد. این موضوع با ماهیت شرعی و قانونی وقف در تضاد کامل است.
۳. تفاوت با اجاره و بهرهبرداری
در حالی که رهن مال وقفی ممنوع است، اما استفادههای دیگر از آن مانند اجاره دادن یا بهرهبرداری از طریق مزایده برای تأمین منابع مالی، در چهارچوب قانون و با نظارت متولی و اداره اوقاف، بلامانع است.
۴. نتایج رهن غیرقانونی مال وقفی
اگر کسی برخلاف قانون، مال وقفی را در رهن بگذارد، این عمل نهتنها باطل است، بلکه میتواند مصداق تعدی و تفریط در امانت و تجاوز به حقوق عمومی باشد و تبعات کیفری و مدنی نیز داشته باشد. رهنگیرنده نیز حقی نسبت به مال نخواهد داشت.
سوالات متداول:
در این قسمت سوالات متداول در مورد مال وقفی، اداره، رهن یا اجاره، بهره برداری و دیگر موارد که توسط پرسشگران عزیز از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓آیا پدری در قید حیاتش زمین غیرمنقولی رو وقف خاص وقف بر اولاد خودش که فوت شده میتونه انجام بده بعبارتی آیا پدری میتونه مالی رو برای فرزند مرحومش و به نیت اون وقف خاص کنه یا موضوع از وقف خاص به وقف عام تبدیل میشه؟ سوال دوم آیا تعدد وقفیات از طرف یک شخص منع قانونی دارد یا خیر؟
✅ به نظر میرسد که در این حالت وقف عام به منصه ظهور رسیده است. وقف خاص برای شخص فوتشده، از جهت فقهی و قانونی محل اشکال است. همچنین، تعدد وقف توسط یک شخص هیچ منع قانونی ندارد و هر فردی میتواند اموال متعددی را وقف کند.
❓ پدری طبق وصیت خود با جمله ((واگذار نمودم)) ملک خود را وقف حوزه نموده اکنون یکی از وراث دو شکایت دارد: یک، این واگذاری وقف و باطل است. دو، بیش از یک سوم اموال متوفی است. با سپاس
✅ چنانچه این وقف در قالب وصیت انجام شده باشد، فقط تا یکسوم اموال نافذ است و نسبت به بیشتر از آن، نیاز به رضایت ورثه دارد.
❓ تنها مال باقیمانده از پدر مرحومم یک خانه است. زمین خانه هنگام خرید در سال 40 موقوفه بوده. همسر دوم پدرم فرزندی نداشت و 3 سال قبل از پدرم مرحوم شد. برادر همسر دوم (به عنوان تنها وارث پدر و مادرش) 20 سال پیش فوت کرده. برای دریافت مهریه خواهرش انحصار وراثت داده. آیا از زمین وقفی میتوان مهریه را پرداخت کرد؟
✅ مال وقفی قابل خرید و فروش نیست و تنها منافع آن قابل استفاده یا انتقال است. بنابراین مهریه از خود زمین وقفی قابل پرداخت نیست. پرداخت مهریه بهعنوان دیون متوفی از کل دارایی قابل انجام است، نه صرفاً یکسوم. اولویت پرداخت دیون نیز طبق قانون، با هزینه کفن و دفن، سپس دیون، مهریه و در نهایت تقسیم ارث است.
❓ آیا امکان به مزایده گذاشتن ساختمانی که زمین آن وقفی است برای مهریه وجود دارد؟
✅ باید مستندات دقیقی بررسی شود، اما در اصل، فروش ساختمان احداثشده بر روی زمین وقفی، تنها در صورت وجود شرایط خاص و با مجوز مراجع قانونی ممکن است. مزایده نیز باید از طریق اداره اوقاف و دادگاه پیگیری شود.
❓ ملک مورد تثبیت محاط در سازمان اوقاف املاک وقفی میباشد یعنی چه؟
✅ یعنی اینکه ملک شما در احاطه زمینهای وقفی وابسته به سازمان اوقاف قرار دارد. به عبارتی، اطراف ملک شما زمینهای وقفی وجود دارد که تحت مدیریت اوقاف هستند.
❓ پدری طبق وصیت خود با جمله «واگذار نمودم» ملک خود را وقف حوزه نموده، اکنون یکی از وراث دو شکایت دارد: یک، این واگذاری وقف و باطل است. دو، بیش از یک سوم اموال متوفی است. این شکایت تحت چه عنوان حقوقی صورت میگیرد؟ با سپاس
✅ اگر وقف در قالب وصیت باشد، تنها تا یکسوم اموال نافذ است. شکایت میتواند با عنوان ابطال وقف به دلیل تجاوز از مقدار قانونی وصیت (مازاد بر ثلث) صورت گیرد.
❓ داخل سند زده ۶ دانگ اعیان یک باب مغازه وضعیت خاص. میخواستم بدونم مالک عرصه کیه؟ ملکیت و سرقفلی مال چه کسی هست؟ صاحب سند یا دیگران؟
✅ عرصه ظاهراً وقفی است. در این حالت، مالکیت اعیان با دارنده سند است، ولی مالکیت زمین (عرصه) با اداره اوقاف بوده و قابل انتقال نیست. برای بررسی دقیق مالکیت باید به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه نمایید.
❓ یک ملک وقفی که اعیان در تملک دو شریک و عرصه در تملک اداره اوقاف هستش، آیا اخذ به شفعه وجود دارد؟
✅ اخذ به شفعه تنها در صورتی ممکن است که ملک بهطور کامل طِلق باشد. از آنجایی که عرصه ملک وقفی است، شریک وقفی نمیتواند اخذ به شفعه کند. تنها شریک طِلق میتواند چنین درخواستی بدهد.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با مشاوران حقوقی ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.