سرقفلی یکی از مهم‌ترین حقوق مالی در املاک تجاری است که علاوه بر ارزش اقتصادی بالا، در زمان فوت دارنده آن، مشمول قوانین ارث می‌شود. بسیاری از افراد تصور می‌کنند سرقفلی تنها یک حق اجاره طولانی‌مدت است، در حالی که قانون آن را به عنوان یک دارایی قابل انتقال و قابل به ارث رسیدن به رسمیت شناخته است. بنابراین، وراث می‌توانند پس از فوت مالک یا مستاجر دارای حق سرقفلی، این حق را به ارث ببرند و از آن بهره‌مند شوند.
اما نحوه انتقال سرقفلی بین وراث، محاسبه سهم هر یک، فروش یا استفاده از این حق، و همچنین مالیات‌های مربوط به آن، ضوابط و قواعد خاص خود را دارد. در این مقاله، قصد داریم با زبانی ساده و کاربردی، همه نکات مهم درباره انحصار وراثت سرقفلی، محاسبه ارث سرقفلی، فروش سرقفلی ورثه‌ای، میزان ارث زن از سرقفلی و مالیات انتقال سرقفلی بین وراث را بررسی کنیم.
ارث سرقفلی
سرقفلی در قانون ایران به عنوان یک حق مالی مستقل شناخته می‌شود که دارنده آن می‌تواند از ملک تجاری برای کسب‌وکار استفاده کند و این حق، قابلیت نقل و انتقال به دیگران را نیز دارد. به همین دلیل، سرقفلی مانند سایر دارایی‌های فرد متوفی، بخشی از ماترک او به شمار می‌رود و پس از فوت دارنده آن، میان ورثه تقسیم می‌شود.
برخلاف تصور عمومی که سرقفلی را صرفاً یک حق اجاره‌ای می‌داند، این حق ارزش اقتصادی بالایی دارد و قانون به صراحت امکان انتقال آن از طریق ارث را پذیرفته است. بنابراین، وراث می‌توانند از مزایای حق سرقفلی بهره‌مند شوند؛ چه با استفاده از ملک، چه با واگذاری سرقفلی به دیگران و دریافت بهای آن.
قابل ذکر است که مقررات سرقفلی از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نشأت می‌گیرد و اگرچه تفاوت‌هایی بین “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی” وجود دارد، اما هر دو به عنوان حقوق مالی قابل انتقال و ارث‌بردنی شناخته شده‌اند.
حق مالک در انتقال سرقفلی بین وراث چیست؟
با فوت مالک سرقفلی، حق سرقفلی به طور قهری (خودکار) به وراث منتقل می‌شود. یعنی وراث بدون نیاز به انجام معامله یا توافق جدید، مالک مشاعی سرقفلی می‌شوند. انتقال به وراث یک روال خودکار قانونی است.
اگر سرقفلی موضوع قرارداد اجاره‌ای باشد که در آن شرط شده باشد مستاجر حق انتقال ندارد، این شرط نسبت به وراث اثر ندارد. یعنی وراث بدون نیاز به کسب اجازه از موجر، می‌توانند سهم خود را به یکدیگر انتقال دهند یا از حق سرقفلی استفاده کنند. برای اطلاعات بیشتر می توانید مطلب اختیارات مالک سرقفلی را مطالعه فرمایید.
چه کسانی از سرقفلی ارث می‌برند؟
بر اساس قوانین ارث در ایران، افرادی که با متوفی رابطه سببی یا نسبی دارند، می‌توانند از حقوق مالی او، از جمله سرقفلی، ارث ببرند. در تقسیم‌بندی قانونی، وراث به سه طبقه اصلی تقسیم شده‌اند که ترتیب آنها اهمیت زیادی دارد؛ به این صورت که اگر وراث طبقه اول موجود باشند، نوبت به طبقات بعدی نمی‌رسد.
وراث طبقه اول شامل پدر، مادر، فرزندان و نوه‌های متوفی هستند. این افراد در اولویت نخست قرار دارند و سهم بیشتری از ارث می‌برند.
وراث طبقه دوم عبارتند از پدربزرگ، مادربزرگ، خواهران و برادران و همچنین فرزندان آنها.
وراث طبقه سوم شامل عمو، عمه، خاله، دایی و فرزندان آنها می‌شود.
علاوه بر این وراث نسبی، زوج یا زوجه (همسر دائمی) متوفی نیز به عنوان ورثه سببی در تقسیم ارث سرقفلی سهم دارند. زن یا شوهر متوفی طبق قانون، می‌تواند از سرقفلی ارث ببرد؛ مشروط بر آنکه نکاح آنها دائم باشد.
بنابراین، در صورت فوت مستأجر دارای حق سرقفلی، این حق طبق طبقات ذکر شده میان ورثه تقسیم می‌شود. اگر هیچ وارثی در طبقه اول وجود نداشته باشد، نوبت به طبقه دوم و سپس طبقه سوم خواهد رسید.
انحصار وراثت سرقفلی چگونه انجام می‌شود؟
انحصار وراثت سرقفلی مانند انحصار سایر اموال و دارایی‌های متوفی انجام می‌شود و مستلزم طی مراحل قانونی مشخصی است. برای این منظور، وراث باید ابتدا درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را ارائه دهند. این درخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شده و به شورای حل اختلاف مربوطه ارجاع داده می‌شود.
مراحل اصلی انحصار وراثت سرقفلی عبارتند از:
- ثبت درخواست: وراث باید با ارائه مدارکی چون گواهی فوت متوفی، شناسنامه و کارت ملی خود و متوفی، سند یا مدرک مربوط به سرقفلی و همچنین فرم استشهادیه انحصار وراثت که به تأیید دو شاهد رسیده باشد، درخواست خود را ثبت کنند.
- رسیدگی شورای حل اختلاف: شورا پس از بررسی مدارک و اطمینان از صحت وراثت و اموال متوفی، گواهی انحصار وراثت صادر می‌کند. در این گواهی، نام تمام وراث، سهم‌الارث هر کدام و وجود سرقفلی در اموال متوفی قید می‌شود.
- تقسیم سرقفلی: پس از صدور گواهی انحصار وراثت، وراث می‌توانند برای تقسیم، استفاده یا فروش سرقفلی اقدام کنند. اگر توافق میان وراث وجود داشته باشد، روند تقسیم به‌سادگی طی می‌شود؛ در غیر این صورت ممکن است نیاز به تعیین تکلیف از طریق مراجع قضایی باشد.
نکته: بدون اخذ گواهی انحصار وراثت، وراث حق قانونی برای تصرف، فروش یا انتقال سرقفلی نخواهند داشت و نقل و انتقالات بدون این سند فاقد اعتبار قانونی است.
آیا زن از سرقفلی ارث می‌برد؟
بله، بر اساس قوانین مدنی ایران، زن (زوجه دائم) نیز می‌تواند مانند سایر وراث از حق سرقفلی شوهر متوفی خود ارث ببرد. سرقفلی به عنوان یک حق مالی شناخته می‌شود و قابل ارث بردن است، به شرطی که نکاح دائمی بوده باشد (در عقد موقت، زن از شوهر ارث نمی‌برد).
سهم زن از سرقفلی به این ترتیب تعیین می‌شود:
- اگر شوهر فرزند داشته باشد، زن یک هشتم (1/8) از قیمت سرقفلی را به ارث می‌برد.
- اگر شوهر فرزندی نداشته باشد، سهم زن یک چهارم (1/4) از قیمت سرقفلی خواهد بود.
به عبارتی دیگر، زن مستحق دریافت ارزش ریالی سهم خود از سرقفلی است، نه خود سرقفلی به شکل عینی. مثلاً اگر ارزش سرقفلی مغازه‌ای ۸۰۰ میلیون تومان باشد و شوهر فوت کند:
- اگر متوفی فرزندی داشته باشد، سهم زن از سرقفلی ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
- اگر متوفی بدون فرزند باشد، سهم زن از سرقفلی ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
چند نکته مهم درباره ارث زن از سرقفلی:
- در صورتی که سرقفلی به فروش گذاشته شود، سهم زن از مبلغ حاصل از فروش محاسبه و پرداخت می‌شود.
- اگر بین وراث توافقی برای استفاده از سرقفلی صورت گیرد، زن نیز مانند دیگران در منافع شریک است.
- زن فقط از قیمت سرقفلی بهره‌مند می‌شود، یعنی اصل حق سرقفلی به طور مستقل به او منتقل نمی‌شود مگر با توافق وراث.
نکته مهم: اگر زن و شوهر عقد موقت داشته باشند یا طلاق آنها بائن بوده باشد و مدت عده تمام شده باشد، زن از سرقفلی ارث نخواهد برد.
مالیات انتقال سرقفلی بین وراث
وقتی فردی که مالک یا دارنده سرقفلی است فوت می‌کند، سرقفلی او نیز مانند سایر دارایی‌هایش مشمول انحصار وراثت می‌شود. اما برای انتقال رسمی سرقفلی به وراث یا فروش آن، باید ابتدا مالیات بر ارث سرقفلی پرداخت شود.
1.اگر فوت قبل از سال ۱۳۹۵ باشد:
مالیات بر اساس ارزش سرقفلی و طبقه وراث تعیین می‌شود:
- طبقه اول: ۵% تا ۳۵%
- طبقه دوم: ۱۵% تا ۴۵%
- طبقه سوم: ۳۵% تا ۶۵%
2. اگر فوت بعد از سال ۱۳۹۵ باشد:
مالیات به شرح زیر محاسبه می‌شود:
- مالیات نقل و انتقال سرقفلی: حدود ۲٪ از ارزش سرقفلی
- مالیات ارث: حدود ۳٪ از ارزش سرقفلی برای وراث طبقه اول
- برای وراث طبقه دوم و سوم به ترتیب این مالیات دو برابر و چهار برابر می‌شود.
نکات مهم درباره مالیات انتقال سرقفلی:
- بدون پرداخت مالیات، انتقال رسمی سرقفلی ممکن نیست.
- معافیت‌های مالیاتی برای وراث درجه یک ممکن است اعمال شود.
- در صورت فروش سرقفلی پس از ارث‌بری، وراث باید مجدداً مالیات نقل و انتقال بپردازند.
فروش سرقفلی ورثه‌ای
پس از فوت مالک سرقفلی، سرقفلی مانند دیگر دارایی‌های او بین وراث تقسیم می‌شود. اما فروش سرقفلی ورثه‌ای دارای شرایط و مراحل خاصی است که باید با دقت انجام شود تا مشکلات حقوقی برای خریداران و وراث پیش نیاید.
-
-
لزوم انحصار وراثت:
قبل از هر اقدامی برای فروش، باید انحصار وراثت انجام شده باشد و گواهی انحصار وراثت صادر شود. بدون این گواهی، هیچ‌یک از وراث به تنهایی یا جمعی حق فروش رسمی سرقفلی را ندارند. -
رضایت تمامی وراث:
فروش سرقفلی زمانی امکان‌پذیر است که همه وراث (یا نمایندگان قانونی آنها) رضایت کتبی خود را اعلام کرده باشند. حتی اگر یکی از وراث مخالفت کند، فروش سرقفلی بدون جلب رضایت او با مشکل مواجه خواهد شد. -
امکان انتقال سهم هر وارث:
هر یک از وراث می‌تواند سهم خود از سرقفلی را به سایر وراث یا اشخاص ثالث بفروشد. حتی اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر حق انتقال ندارد، این محدودیت میان وراث اعمال نمی‌شود؛ زیرا وراث نسبت به هم غریبه محسوب نمی‌شوند. -
مراجعه به دفترخانه رسمی:
پس از انجام انحصار وراثت و جلب رضایت همه وراث، فروش رسمی سرقفلی باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود و سند انتقال صادر گردد. -
پرداخت مالیات:
پیش از ثبت سند انتقال، باید مالیات بر ارث و مالیات نقل و انتقال سرقفلی به اداره مالیات پرداخت شده باشد. بدون تسویه مالیات، فروش رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود. -
تقسیم مبلغ فروش:
پس از فروش سرقفلی، مبلغ دریافتی بر اساس سهم‌الارث هر یک از وراث میان آنها تقسیم می‌شود. اگر توافقی خاص میان وراث صورت گرفته باشد، تقسیم براساس آن توافق انجام می‌شود.
-
سوالات متداول:
در این بخش سوالات متداول پیرامون انحصار وراثت سرقفلی که توسط پرسشگران عزیز از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ اگر مالکیت یک مغازه به نام ما باشد و سرقفلی نداشته باشد، پس از فوت صاحب مغازه، سرقفلی به ما منتقل می‌شود یا در انحصار وراثت قرار می‌گیرد؟
✅ اگر سرقفلی به نام شما نباشد، پس از فوت مالک، سرقفلی جزو اموال او در انحصار وراثت قرار می‌گیرد و به وراث تعلق می‌گیرد.
❓ مغازه‌ای که از پدرم به ارث رسیده سرقفلی دارد. فرم ۱۹ و پرداخت مالیات اموال انجام شده، به جز سرقفلی. آیا سرقفلی هم مشمول مالیات بر ارث است؟
✅ بله، سرقفلی نیز مشمول مالیات بر ارث است و باید مالیات آن پرداخت شود.
❓ ما ۱۵ سال پیش مغازه‌ای با سرقفلی خریدیم و اکنون مالک فوت کرده و ورثه قصد دارند ملک را به مزایده بگذارند. تکلیف ما چیست؟
✅ حقوق شما به عنوان دارنده سرقفلی به قوت خود باقی است و مزایده ملک نباید به حقوق سرقفلی شما آسیب برساند.
❓ برای مغازه‌ای که به ارث رسیده و سنددار است و ورثه از سابقه سرقفلی آن اطلاع ندارند، چگونه می‌توان استعلام کرد که آیا قبلاً سرقفلی به شخص دیگری واگذار شده یا خیر؟
✅ برای استعلام وضعیت سرقفلی مغازه، می‌توانید با تأمین دلیل گردش مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک استفاده کنید.
❓ پس از فوت پدرم، من و خواهرم سرقفلی دو مغازه به ارث برده‌ایم. من ازدواج کرده‌ام و فرزند دارم، اما خواهرم ازدواج نکرده و قصد ازدواج هم ندارد. بعد از فوت او، ماترک به چه کسی به ارث خواهد رسید؟
✅ در صورتی که خواهر شما پس از فوت، وارثی از طبقه اول نداشته باشد، ماترک او به وارثان طبقه دوم منتقل می‌شود.
❓ من و برادرم مالک سرقفلی مغازه‌ای قدیمی هستیم که به صورت ارثی به ما رسیده است. مالک جدید از ما خواسته است اجاره‌بها را یازده برابر کنیم. آیا این کار قانونی است؟
✅ افزایش ناگهانی اجاره‌بها باید با توافق طرفین صورت گیرد و مالک نمی‌تواند به تنهایی چنین تصمیمی بگیرد. اگر اختلافی با مالک دارید، می‌توانید از طریق مراجعه به مراجع قانونی به حل آن بپردازید.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.