در روابط میان موجر و مستاجر، یکی از رایج‌ترین اختلافات حقوقی مربوط به عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر است؛ مسئله‌ای که در اصطلاح حقوقی با عنوان «اجور معوقه» شناخته می‌شود. اجاره بها یکی از تعهدات اصلی مستأجر محسوب می‌شود و در صورتی که به‌موقع پرداخت نشود، موجر این حق را دارد که برای دریافت آن از مسیر قانونی اقدام نماید.
با توجه به اینکه قرارداد اجاره جزو عقود معین در قانون مدنی است، قانون‌گذار مقررات خاصی را برای حمایت از حقوق طرفین و به‌ویژه موجر در نظر گرفته است. از جمله این مقررات، امکان طرح دعوای مطالبه اجور معوقه و درخواست خسارت تأخیر تأدیه می‌باشد. با این حال، بسیاری از افراد از جزئیات روند قانونی طرح این دعوا آگاهی کافی ندارند و همین موضوع باعث می‌شود در پیگیری حقوقی خود با چالش‌هایی مواجه شوند.
اجور معوقه چیست؟
اجور معوقه به اجاره‌بهایی گفته می‌شود که مستاجر طبق قرارداد موظف بوده در زمان معین به موجر پرداخت کند اما به هر دلیل، این پرداخت در موعد مقرر انجام نشده است. به بیان ساده‌تر، زمانی که مستاجر در استفاده از ملک یا مال مورد اجاره تأخیر در پرداخت اجاره‌بها داشته باشد، مبلغ معوقه‌ای که به موجر بدهکار است، «اجور معوقه» نامیده می‌شود.
بر اساس قانون مدنی، پرداخت اجاره‌بها یکی از تعهدات اصلی مستأجر است و در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر، موجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی، این مبالغ را مطالبه کند. نکته مهم این است که اجور معوقه مربوط به مدت زمانی است که قرارداد اجاره هنوز معتبر بوده و مستأجر همچنان در ملک سکونت داشته یا از مال بهره‌برداری کرده است.
مثلاً اگر مستاجر طبق قرارداد باید از فروردین تا شهریور اجاره بها را ماهانه پرداخت می‌کرده، اما از خرداد به بعد هیچ مبلغی پرداخت نکرده، موجر می‌تواند اجور معوقه سه ماهه (خرداد، تیر و مرداد) را از او مطالبه کند. البته مطالبه این مبالغ باید با ارائه مدارک لازم و طی فرآیند قانونی انجام شود.
خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه فقط محدود به مبلغ اجاره‌های پرداخت‌نشده نیست. در صورتی که مستاجر با وجود مطالبه موجر، اجاره‌بهای معوقه را در زمان مقرر پرداخت نکند، موجر می‌تواند علاوه بر اصل اجاره‌بها، خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه کند.
بر اساس قانون، خسارت تأخیر تأدیه، نوعی جبران کاهش ارزش پول یا ضرر مالی است که به علت تأخیر در پرداخت دیون پولی به طلبکار وارد می‌شود. در خصوص اجاره‌نامه‌ها، اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد و موجر این طلب را به طور رسمی مطالبه کرده باشد (مثلاً از طریق اظهارنامه یا دادخواست رسمی)، از همان تاریخ مطالبه، مستاجر موظف به پرداخت خسارت تأخیر نیز خواهد بود.
برای مثال: اگر مستاجر از خرداد تا شهریور اجاره‌بها را پرداخت نکرده و موجر در تیرماه اظهارنامه‌ای برای مطالبه اجاره‌بها ارسال کرده باشد، خسارت تأخیر برای اجاره خرداد و تیر از زمان ارسال اظهارنامه محاسبه می‌شود.
شرایط مطالبه خسارت تأخیر تادیه
برای اینکه دادگاه حکم به خسارت تأخیر تأدیه بدهد، شرایط زیر باید محقق شود:
- اجاره‌بها (دین) حال شده و موعد آن گذشته باشد.
- موجر، به‌صورت رسمی اجور معوقه را مطالبه کرده باشد (مثلاً با اظهارنامه یا دادخواست).
- مستأجر بدون عذر موجه از پرداخت آن خودداری کرده باشد.
- موجر در دادخواست یا دفاعیه، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه را مطرح کرده باشد.
در این شرایط، دادگاه می‌تواند ضمن صدور حکم برای پرداخت اجور معوقه، مستاجر را به پرداخت خسارت تأخیر نیز محکوم کند.
مرجع صالح برای مطالبه اجور معوقه کجاست؟
برای مطالبه اجاره‌های عقب‌افتاده، ابتدا باید مشخص شود که دعوا در صلاحیت کدام مرجع قضایی است. تعیین مرجع صالح بستگی به مبلغ خواسته (اجور معوقه) دارد:
1. دعاوی با مبلغ خواسته تا ۲۰ میلیون تومان
اگر مجموع اجور معوقه‌ای که موجر مطالبه می‌کند ۲۰ میلیون تومان یا کمتر باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این موضوع بر اساس قانون شورای حل اختلاف تعیین شده و رسیدگی در این شورا غالباً ساده‌تر و سریع‌تر از دادگاه‌ها انجام می‌شود.
2. دعاوی با مبلغ خواسته بیش از ۲۰ میلیون تومان
در صورتی که اجور معوقه بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود. دادگاه پس از بررسی مدارک، رسیدگی کرده و رأی لازم را صادر می‌کند.
🔸 نکته مهم: معیار اصلی تعیین مرجع، مبلغ خواسته است، اما محل وقوع ملک و اقامتگاه خوانده (مستأجر) نیز ممکن است در تعیین صلاحیت تأثیرگذار باشد، به ویژه اگر دعاوی جانبی مانند تخلیه یا مطالبه وجه التزام نیز همراه دعوا باشد.
اظهارنامه مطالبه اجور معوقه
یکی از گام‌های مهم و مفید پیش از طرح دعوای رسمی در دادگاه برای دریافت اجاره‌های عقب‌افتاده، ارسال اظهارنامه به مستاجر است. اظهارنامه، یک ابزار رسمی و قانونی برای مطالبه حق است که توسط مالک یا وکیل او تنظیم شده و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مستاجر ارسال می‌شود حال باید بدانید که چرا ارسال اظهارنامه اهمیت دارد؟
- ۱. حل مسالمت‌آمیز اختلاف: گاهی ممکن است مستأجر با دریافت اظهارنامه، به تعهدات خود عمل کند و بدون نیاز به دادگاه، اجاره‌های عقب‌افتاده را پرداخت کند.
- شروع خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ اظهارنامه: مطابق با مقررات، خسارت تأخیر تأدیه (جریمه بابت دیرکرد پرداخت اجاره بها) از زمانی قابل مطالبه است که طلبکار مطالبه رسمی خود را آغاز کرده باشد. اگر شما اظهارنامه ارسال کرده باشید، مبنای محاسبه خسارت از تاریخ ارسال آن خواهد بود، نه از زمان ثبت دادخواست.
- ارائه مستند رسمی در دادگاه: اظهارنامه به عنوان سندی رسمی در دادگاه مورد استناد قرار می‌گیرد و نشان می‌دهد که موجر، پیش از اقامه دعوا، تلاش کرده است تا به روش قانونی و مسالمت‌آمیز حق خود را دریافت کند.
نمونه متن اظهارنامه مطالبه اجور معوقه
در این قسمت می توانید نمونه اظهارنامه مطالبه اجور معوقه (اجاره عقب افتاده) را مشاهده فرمایید:
جناب آقای / سرکار خانم: ……………………
با سلام؛احتراماً به استحضار می‌رساند:
جنابعالی در تاریخ …………………، به موجب قرارداد …………….، یک باب ملک مسکونی / تجاری واقع در …………………………………………… از اینجانب اجاره نموده‌اید. بر اساس مفاد قرارداد، مقرر گردید که بابت اجاره ملک مذکور، ماهانه مبلغ …………………. ریال در موعد مقرر پرداخت نمایید.
لکن، اجاره‌بهای ماه(ها)ی ……………………. تا کنون پرداخت نشده و به عنوان اجور معوقه باقی مانده است.
نظر به مراتب فوق، از شما درخواست می‌شود ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ رؤیت این اظهارنامه، نسبت به پرداخت مبلغ …………………. ریال بابت اجور معوقه ماه(ها)ی ……………………. اقدام نمایید.
بدیهی است در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، اینجانب ناچار به طرح دعوی از طریق مراجع قضایی و قانونی خواهم بود و کلیه هزینه‌های دادرسی، خسارات تأخیر تأدیه و سایر خسارات وارده از شما مطالبه خواهد شد.
با احترام
نام و نام خانوادگی: ……………………
امضاء
تاریخ: …………………….
تفاوت اجور معوقه با اجرت‌المثل ایام تصرف
در دعاوی مربوط به املاک اجاره‌ای، دو اصطلاح حقوقی مهم و پرکاربرد وجود دارد: اجور معوقه و اجرت‌المثل ایام تصرف. گرچه ممکن است این دو عبارت در نگاه اول مشابه به نظر برسند، اما از لحاظ حقوقی تفاوت‌های مهمی با یکدیگر دارند.
اجرت‌المثل ایام تصرف به بهایی گفته می‌شود که بابت استفاده غیرمجاز از ملک باید پرداخت شود. زمانی که قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستأجر همچنان ملک را تخلیه نمی‌کند، دیگر حقی برای سکونت ندارد و در واقع بدون اجازه موجر در ملک مانده است. در این حالت، موجر می‌تواند بابت این مدت، درخواست پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نماید.
در جدول زیر به صورت خلاصه تفاوت ها را مشاهده می فرمایید:
| موضوع | اجور معوقه | اجرت‌المثل ایام تصرف |
|---|---|---|
| مبنای پرداخت | قرارداد اجاره | تصرف بدون قرارداد |
| زمان وقوع | هنگام اعتبار قرارداد | پس از پایان قرارداد |
| نحوه تعیین مبلغ | طبق توافق در قرارداد | توسط کارشناس رسمی دادگستری |
| امکان توافق طرفین | دارد | ندارد، توسط دادگاه تعیین می‌شود |
| قابلیت محاسبه خسارت تأخیر | دارد | دارد |
سوالات متداول
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اجاره معوقه را که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی تلفنی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
با سلام. آپارتمان را اجاره داده‌ام با توافق شفاهی که اجاره یکجا از ودیعه کسر شود. حال ورثه مالک پس از فوت موجر، اجور معوقه و تخلیه را درخواست کرده‌اند و دادخواست با مدارک جعلی ارائه داده‌اند. چه کنم؟
✅ موضوع نیاز به بررسی دقیق مستندات دارد. اگر ادله محکمی برای جعلی بودن مدارک دارید، از طریق دادگاه اقدام و شکایت کیفری کنید. ارائه لایحه دفاعیه به همراه اسناد اصلی بسیار مهم است.
❓ بنده از سال ۹۴ ملکی را اجاره داده‌ام. مستاجر از بهمن ۹۹ اجاره نداده و حتی بعد از پایان قرارداد هم تخلیه نکرده. حالا شکایت کرده که پول رهن را دیر داده‌ام. پیام‌هایی دارم که خلاف ادعایش است. آیا این مدارک کافی است؟
✅ بله، پیام‌های کتبی مبنی بر رضایت مستاجر برای برداشت اجاره از ودیعه می‌تواند مستند قانونی خوبی باشد. برای دفاع قوی، این مدارک را ضمیمه دادخواست یا لایحه دفاعیه خود کنید.
❓ مستاجر اجاره را دو ماه اول پرداخت کرده اما بعد نداد. شورا رأی داد، اما او باز اجاره نداد و خسارت به خانه وارد کرد. حالا می‌خواهم هم خسارت را بگیرم هم تخلیه کنم. چطور اقدام کنم؟
✅ با ارائه دادخواست مطالبه خسارت ناشی از تخریب ملک و اجرت‌المثل ایام تصرف به شورا یا دادگاه مراجعه کنید. مدارک و گزارش کارشناس رسمی، به اثبات خسارات کمک می‌کند.
❓ ماشین خود را اجاره داده‌ام، اما طرف نه اجاره داده نه ماشین را پس داده و مدعی شده خودرو دزدیده شده. چگونه خسارتم را بگیرم؟
✅ دادخواست مطالبه اجور معوقه با اسناد اجاره و اظهارنامه ارسال‌شده، کفایت می‌کند. اگر ادعای سرقت بی‌اساس باشد و خودرو در اختیار خود مستاجر باشد، می‌توانید هم از نظر حقوقی هم کیفری پیگیری کنید.
❓ آیا می‌توان در قرارداد اجاره، به جای قرض‌الحسنه، وجه‌الضمان نوشت تا اجاره‌های معوقه را راحت‌تر تهاتر کرد؟
✅ بله، درج شرط ضمن عقد با عنوان تهاتر و وجه‌الضمان امکان‌پذیر است اما همچنان باید شرایط قانونی رعایت شود. بهتر است از مشاوره حقوقی برای تنظیم دقیق بند استفاده کنید.
❓ چهار ماه از قرارداد مانده و مستاجر پنج ماه اجاره نداده. آیا صبر کنم یا الان اظهارنامه بدهم و فسخ کنم؟
✅ پیشنهاد می‌شود اکنون اظهارنامه رسمی برای مطالبه اجور معوقه ارسال کنید. این کار مبنای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نیز خواهد بود و امکان فسخ قرارداد را قانونی‌تر می‌کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با وکلای ما در ایران لگال تماس حاصل فرمایید.