در روابط حقوقی میان افراد، گاهی ممکن است شخصی بدون داشتن قرارداد یا اجازه صریح، از اموال دیگری استفاده کند. در این موارد، قانون برای جبران منافع از دست‌رفته صاحب مال، نهادی به نام «اجرت‌المثل ایام تصرف» را پیش‌بینی کرده است.
این مفهوم، از اصول مهم حقوق مدنی ایران است که بر اساس آن، استفاده‌کننده موظف است به میزان منافع برده‌شده، مبلغی به مالک پرداخت کند؛ حتی اگر سوءنیتی در کار نبوده باشد. در این مقاله، به بررسی کامل این موضوع، از جمله مبانی قانونی، شرایط مطالبه، زمان شروع تعلق اجرت‌المثل و رأی وحدت رویه مرتبط خواهیم پرداخت.
اجرت‌المثل اموال چیست؟
اجرت‌المثل، یکی از مفاهیم مهم و پرکاربرد در حقوق مدنی است که به معنای جبران مالی بابت استفاده از مال دیگری بدون عقد یا قرارداد رسمی می‌باشد. زمانی که شخصی از مال دیگری – اعم از منقول یا غیرمنقول – بهره‌برداری کرده باشد، در صورتی که این استفاده بدون توافق صریح بر مجانی بودن باشد، موظف به پرداخت مبلغی تحت عنوان “اجرت‌المثل” خواهد بود.
طبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی:
«هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر، استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
این مفهوم، با اصول عدالت و انصاف در ارتباط مستقیم است؛ زیرا قانون‌گذار نمی‌خواهد اجازه دهد فردی از مال دیگری بهره ببرد، بدون آنکه هزینه‌ای پرداخت کند، مگر اینکه این استفاده با رضایت مجانی مالک باشد.
مثال ساده: اگر فردی بدون قرارداد رسمی، از خانه‌ای متعلق به دیگری به‌مدت شش ماه استفاده کند، و مالک نیز مدرکی دال بر اجاره نداشته باشد، می‌تواند به استناد عرف و کارشناس رسمی، برای مطالبه اجرت‌المثل آن ایام، طرح دعوا کند.
قانون جدید اجرت‌المثل اموال
در حال حاضر، قانون خاص و مستقلی با عنوان «قانون اجرت‌المثل اموال» وجود ندارد، اما قواعد آن در بخش‌های مختلفی از قانون مدنی، قانون آیین دادرسی مدنی، و قوانین خاص مرتبط پیش‌بینی شده است. در واقع، اجرت‌المثل یکی از مصادیق استیفای ناروا یا بهره‌برداری بدون قرارداد است که قانون‌گذار از طریق قواعد عام، به آن پرداخته است.
مهم‌ترین مواد قانونی مرتبط با اجرت‌المثل اموال:
| نام قانون | مواد مرتبط با اجرت‌المثل |
|---|---|
| قانون مدنی | مواد 320، 337، 488، 494، 495، 504، 533، 535 |
| قانون آیین دادرسی مدنی | مواد 165، 515 |
| قانون اجرای احکام مدنی | ماده 48 |
| قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب 1356 و 1362) | ماده 3 قانون سال 1362، مواد 6، 11، 14، 16 قانون سال 1356 |
| قانون مجازات جرائم نیروهای مسلح (1382) | ماده 132 |
| قانون ثبت و آیین‌نامه‌های مرتبط | بند الف ماده 148 مکرر قانون ثبت، ماده 26 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی |
| قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع | ماده 34 (اصلاحی 1372) |
بنابراین، اجرت‌المثل اموال، مفهومی است که قانون‌گذار در موارد مختلف و با توجه به زمینه موضوع، آن را در قالب مقررات گوناگون پیش‌بینی کرده است. همچنین، مراجع قضایی نیز در رسیدگی‌های خود، اغلب بر اساس عرف و نظر کارشناسی میزان آن را تعیین می‌کنند.
اجرت‌المثل ایام تصرف از چه زمانی شروع می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که در دعاوی مربوط به اجرت‌المثل مطرح می‌شود این است که: «اجرت‌المثل ایام تصرف دقیقاً از چه زمانی آغاز می‌شود؟» پاسخ به این سؤال بستگی به شرایط و نوع رابطه حقوقی بین طرفین دارد:
۱. در قراردادهای اجاره
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اگر مستاجر پس از انقضای مدت اجاره همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، مکلف است بابت آن ایام، اجرت‌المثل پرداخت کند. بنابراین:
- زمان شروع اجرت‌المثل: از تاریخ پایان قرارداد اجاره.
- شرط: بدون اذن مالک و بدون قرارداد جدید.
۲. در تصرفات بدون قرارداد (غیرمجاز یا عدوانی)
اگر شخصی بدون هیچ مجوزی یا پس از فسخ قرارداد، به‌طور غیرقانونی ملکی را در اختیار بگیرد، در واقع، مرتکب تصرف عدوانی شده است. در این حالت:
- طبق تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه علاوه بر رفع تصرف عدوانی، متصرف را به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف نیز محکوم می‌کند.
- زمان شروع اجرت‌المثل: از تاریخ شروع تصرف غیرمجاز تا تاریخ پایان تصرف یا تحویل ملک.
۳. در موارد اذن شفاهی یا ضمنی بدون تعیین مدت
گاهی استفاده از ملک بر اساس اذن ضمنی یا شفاهی مالک صورت گرفته ولی مدت یا مبلغ مشخص نشده است. در این صورت، اگر ثابت شود استفاده مجانی نبوده:
- طبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.
- زمان شروع: از آغاز استفاده از مال تا پایان آن یا اعلام مخالفت مالک.
نحوه و جدول محاسبه اجرت‌المثل اموال
محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف، به عوامل متعددی بستگی دارد و معمولاً بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. در این بخش، نحوه ارزیابی و جدول اجمالی محاسبه آن را بررسی می‌کنیم.
✅ عوامل مؤثر در محاسبه اجرت‌المثل:
- نوع مال مورد تصرف (زمین، مغازه، آپارتمان، باغ و…).
- کاربری ملک (تجاری، مسکونی، کشاورزی و…).
- موقعیت مکانی و ارزش منطقه‌ای.
- مدت زمان دقیق تصرف.
- میزان استفاده و بهره‌برداری واقعی از ملک (آیا ملک بلااستفاده مانده یا مورد استفاده کامل بوده؟).
- وضعیت ظاهری و امکانات ملک در طول دوره تصرف.
- عرف محل و منطقه.
🧾 فرمول تقریبی محاسبه اجرت‌المثل:
اجرت‌المثل = (ارزش اجاره ماهیانه ملک مشابه) × تعداد ماه‌های تصرف
💡 در بسیاری از موارد، کارشناس دادگستری بر اساس ملک مشابه در همان منطقه و شرایط مشابه، اجاره بهای عرفی را محاسبه می‌کند و آن را مبنای تعیین اجرت‌المثل قرار می‌دهد.
رأی وحدت رویه اجرت‌المثل ایام تصرف
در برخی پرونده‌ها، موضوع اصلی این است که آیا مالک حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را دارد یا خیر؟ پاسخ این پرسش، به احراز مالکیت رسمی بستگی دارد. رأی وحدت رویه شماره ۱۱۰۴ مورخ ۱۳۹۱/۸/۲۴ که از سوی دیوان عالی کشور صادر شده، این موضوع را به‌وضوح مشخص کرده است.
📜 خلاصه رأی:
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، فرع بر اثبات مالکیت رسمی خواهان است و ارائه اسناد عادی (غیررسمی) برای اثبات مالکیت، کافی نیست. بنابراین اگر شخصی صرفاً با سند عادی مدعی مالکیت باشد، دادگاه به دعوی او ترتیب اثر نمی‌دهد.
🧾 متن بخش کلیدی رأی:
«مطابق قانون ثبت، تنها اسناد رسمی قابلیت استناد برای اثبات مالکیت دارند و مدارک عادی ارائه‌شده از سوی خواهان، به استناد مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، برای اثبات مالکیت کافی نیستند. لذا در صورت نبود سند رسمی، قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود.»
📌 اهمیت رأی:
- اگر مالک ملک سند رسمی نداشته باشد، حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را از دست خواهد داد.
- ملاک قانونی برای بررسی دعاوی اجرت‌المثل، مالکیت ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک است.
در نتیجه افرادی که قصد مطالبه اجرت‌المثل را دارند، باید ابتدا سند رسمی مالکیت خود را ثبت یا ارائه کنند. در غیر این صورت، دادگاه وارد رسیدگی ماهوی نخواهد شد.
سوالات متداول و جمع بندی
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اجرت المثل اموال و ایام تصرف را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:
❓ اجرت‌المثل وسیله‌ای که مالکیت آن هنوز در دادگاه مشخص نشده است، تعلق می‌گیرد؟
✅ اجرت‌المثل معمولاً به مالک تعلق می‌گیرد، اما اگر مالکیت وسیله مورد اختلاف باشد و دادگاه هنوز به‌طور قطعی درباره آن رأی نداده باشد، پرداخت اجرت‌المثل هم منتفی است. ابتدا باید مالکیت با حکم دادگاه روشن شود، سپس امکان مطالبه اجرت‌المثل وجود دارد.
❓ با سلام و عرض ادب طلب کردن بهره ی زمینهای کشاورزی یعنی چه؟
✅ شاید منظور از بهره، همان اجرت‌المثل زمین کشاورزی باشد. این موضوع زمانی مطرح می‌شود که فردی بدون داشتن مالکیت، از زمین دیگری بهره‌برداری کند و باید در ازای آن اجرت پرداخت کند.
❓ اجرت المثل 22 سال حدودا چقدر میشه 3 هزار متر زمین دیم که هم گندم کاشته شده و هم نخود سفید کاشته شده به علاوه 2 هزار متر زمین کشاورزی آبی هم گندم سفید کاشت شده. در دست ورثه است هنوز تقسیم ترکه نشده ولی انحصار وراثت گرفتم هنوز دادخواست ندادم.
✅ تعیین اجرت‌المثل این اراضی و درختان بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است. او با بررسی نوع زمین، نوع کشت، میزان بهره‌برداری و مدت‌زمان تصرف، مبلغ اجرت‌المثل را محاسبه می‌کند. شما باید دادخواست مطالبه اجرت‌المثل به دادگاه ارائه دهید.
❓ با سلام اجرت المثل استفاده از یک قطعه زمین از سال 1335 تاکنون چطور محاسبه میشه ؟
✅ اجرت‌المثل برای چنین بازه زمانی طولانی باید توسط کارشناس محاسبه شود. میزان استفاده، نوع ملک، تورم و عرف منطقه در محاسبه آن اثرگذار است. بهتر است ابتدا اظهارنامه‌ای برای مطالبه اجرت‌المثل ارسال و سپس دادخواست رسمی تنظیم کنید.
❓خوانده متعهد گردید در تاریخ 30 اردیبهشت 1401 یک دستگاه آپارتمان به بنده تحویل بدهد، با توجه به اینکه ملک اینجانب همچنان در ید و تصرف ایشان است آیا اجرت المثل ایام تصرف می توانم دریافت کنم. در ضمن آپارتمان پیش فروش در حالت اسکلت شده و داخل ساختمان تیغه بندی شده سپاسگزار میشم راهنمایی و پاسخگو باشید.
✅ بله، شما می‌توانید اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه نمایید. چون ملک باید در موعد مقرر تحویل می‌شده ولی در تصرف خوانده باقی مانده، شما می‌توانید دادخواست مطالبه اجرت‌المثل از زمان موعد تحویل تا رفع تصرف تنظیم نمایید.
❓اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی که با رضایت ضمنی و عدم اعتراض قانونی سایر وراث تا امروز در تصرف بوده از تاریخ اولین اظهار نامه عدم رضایت محاسبه می‌شود یا از اول تاریخ تصرف؟
✅ معمولاً از تاریخ اظهارنامه رسمی مبنی بر عدم رضایت محاسبه می‌شود. اگر قبل از آن، رضایت ضمنی وجود داشته، مطالبه اجرت‌المثل از ابتدای تصرف بعید است مگر دلایل محکم ارائه گردد.
❓اینجانب با همسر سابقم چندین سال در خانه اجاره‌ای که اجاره‌نامه به اسم من بوده و اجاره‌ها را بنده علی‌رغم میل باطنی‌ام پرداخت می‌کردم زندگی مشترک داشتیم. طی این مدت بارها تذکر دادم و وعده تامین مسکن و پرداخت اجاره را داده بود اما اقدامی نشد. آیا می‌توانم اجرت‌المثل ایام تصرف را از ایشان درخواست کنم؟
✅ در صورتی که بتوانید اثبات کنید همسر سابق شما بدون مشارکت در پرداخت اجاره و برخلاف توافقات سکونت داشته، امکان طرح دادخواست اجرت‌المثل وجود دارد. این موضوع نیاز به بررسی دقیق شرایط و سوابق دارد. پیشنهاد می‌شود با تنظیم لایحه دفاعی تخصصی یا مشورت با وکیل اقدام نمایید.
جمع بندیدر جمع‌بندی باید گفت، اجرت‌المثل ایام تصرف یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانونی برای جبران بهره‌برداری غیرمجاز یا بدون توافق از اموال دیگران است. چه در اموال موروثی، چه در مواردی مانند پیش‌فروش آپارتمان، استفاده شریک یا همسر بدون پرداخت هزینه، امکان طرح دعوای اجرت‌المثل وجود دارد.
برای موفقیت در این دعاوی، اثبات مالکیت، تعیین دقیق مدت زمان تصرف و اثبات انتفاع غیرمجاز اهمیت دارد. محاسبه مبلغ نیز اغلب به‌عهده کارشناس رسمی دادگستری گذاشته می‌شود که بر اساس عرف و شرایط منطقه، نظر تخصصی ارائه می‌دهد.
در نهایت، آگاهی از مبانی قانونی، مانند مواد 337، 494، 515 قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی و همچنین بهره‌گیری از آراء وحدت رویه، نقش تعیین‌کننده‌ای در دستیابی به نتیجه مطلوب ایفا می‌کند. اگر درگیر چنین مسئله‌ای هستید، مشورت با وکلای مجرب ایران لگال توصیه می شود.